国内首只保障房基金正式对外宣告搁置

      民间资本投资保障房倒下了第一张多米诺骨牌。

      近日，国内首只由民间资本发起、规模达100亿元的“建银精瑞公共租赁房建设投资基金”，在坚持1年多的时间后，因未取得实质性进展，正式对外宣告搁置。由此，针对民间资本参建和运营保障性住房的相关问题与障碍再度成为焦点。

      “该基金方案已经报送国务院，相关领导非常重视，但现在的时机不是很合适，目前只能暂时搁置，未来何时启动要看具体的政策环境和时机。”上海建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东在接受本报记者采访时表示，“由于保障房的融资渠道越来越宽，地方政府的融资平台对保障房优惠政策逐渐加大，就导致了保障房的融资成本越来越低，我们的基金收益难以达到投资者预期。”此前2年，因受紧缩性宏观调控政策的影响，许多楼市资金纷纷投入国家保障房建设中，各种鼓励民间资本参与投资保障房的政策也就陆续出台。但截至目前，民间资本投资保障房的效果并不尽如人意，民间资本能拿到的预期收益和回报率与原先的预期大打折扣。民间资本继续投资保障房的可能性并没有因政策的出台而变大，这也是其目前所面临的尴尬。

      住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）政策研究中心主任秦虹指出，引进民间资本参与保障房建设的关键在于政府补贴能不能到位。如果政府的补贴难以达到企业投资的合理利润率，就很难吸引民间投资。

      多位接受记者采访的业内专家也认为，虽然保障房资金的缺口很大，但民资很难分得一杯羹，保障房资金很大程度上依赖于政策让利，以此获得投资者可接受的回报收益率，因此受政策影响颇大。在政策稍有变动时，保障房基金难以保证预期收益率，也难以按计划推进，使得市场上真正的保障房基金很难生存。

       政策变局

      2010年，国家“十二五”规划纲要提出，要在“十二五”期间建成3600万套保障房。据测算，需要资金总计4.7万亿元。除去中央财政拨款、地方预算安排、土地出让金净收益的10%、公积金增值收益部分，以及中央代地方政府发债外，保障房的资金缺口仍然很大。

      “ 当时我们觉得保障房中，公租房建设的资金压力最大。它建成后要长期持有，不能像经济适用房等可以靠卖来实现项目退出，我们希望做一个产品弥补市场的需求。”按照李晓东的规划，建银精瑞旗下的保障房基金将成为国内首只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金，2011年下半年可以进行公开募集，首批计划募集资金50亿~100亿元，3年内达到500亿元人民币的规模，7年内年均投资回报率预计可达5%~12%。

      据悉，该基金实行“落实一批，发行一批”的原则，拟设期限为7年。基金采取股份公司制，由建银精瑞及有兴趣参与保障房建设的开发商作为基金的发起人与基石投资人，向不超过200个机构和民间资本为主的社会合格投资者募集资金。首批确认的发起人除建银精瑞外，还包括华远地产、复地集团、四川新希望集团等，发起人合计将认购基金总份额的20%以上，并在后续的公租房开发建设中利用自己的专业经验参与公租房的开发、承建和运营管理。

      然而，计划没有变化快。“在基金刚刚报批还未发布时，我们就跟很多地方政府谈好了一些意向，当时谈的项目还不少，但随着各类资金涌入，地方政府有了更多选择，就提出之前给出的投资条件要重新谈。”李晓东表示，这意味着地方政府让给地产基金的利益将减少。根据最初设计，建银精瑞公租房基金的目标年化收益率为5%~12%。“重新谈后的回报率会低于目标收益率，基金很难在市场上发行”。

      而另一个重大变化是，调控以来，地方政府的土地出让金大幅下降导致地方政府财政收入减少，由此地方政府将原本计划建设的公租房项目变成经济适用房、或者棚户区改造等能更快获得现金回流的其他类型保障房项目。这也是建银精瑞地产基金暂停的另一个原因。“公租房会占压政府很多资金，越是在其财政收入减少时，做的公租房项目量就越少。”李晓东说。

      有业内人士指出，保障房项目水很深，每个项目的收益灵活性很大，政策也不一样。没有一定实力和背景的民营资本一般不愿意做。目前除了保险资金、银行资金外，大部分进入的都是信托资金，但往往信托资金对保障房项目有很苛刻的要求，单纯的保障房基金很难达到投资者预期的收益。

      进退维谷

      今年6月底，住建部、国家发改委、财政部、国家税务总局等七部门联合发布《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》，鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与廉租住房、公租房、经济适用房、限价房和棚户区改造等保障性安居工程建设。住建设部要求，在今年8月底之前，各地要对本地区民间资本参与保障性安居工程建设和管理的各项政策进行一次梳理，对其中不符合法律法规和有关政策的规定，予以取消，为民间资本参与创造良好的环境。

      “从政策的角度而言，国家是鼓励民间资本进入保障房的，但从进入保障房领域的这些资本来分析，大都是打的擦边球，否则利润很难保证。”上海一信托公司房地产事业部总经理告诉记者。

      该经理表示，由于保障房定义广泛，旧城改造、棚户区改造、拆迁安置房、廉租房、经适房等都属于保障房范畴，所以，保障房资金也有很多种操作模式。以旧城或棚户区改造为例，其拿地成本较低，同时采用“回迁房+商品房”模式，并受到一定的政策支持，后期有较充足的现金流来偿还信托本息，故该类产品能较好地和民间资本融合，获得较多的信托资源青睐，该类产品的平均收益率能达10%左右。而安居工程类保障房项目，也能获得较高的收益，因而也是今年保障房的主要资金流向，纯保障房基金就很难保证利润。

      建银精瑞保障房基金的投资回报是由“政府补贴＋租金收益”构成，其中政府补贴包括基金以偏低价格购买公租房项目建设用地、公租房租金价格的政策补贴，银行贷款的财政贴息幅度及项目退出时的税收优惠等。

      在李晓东看来，民间资本介入保障房项目，这一基金的发展壮大还需要来自金融政策的鼓励。“例如银行能够为基金配套，以项目贷款或物业贷款的方式给予贷款支持；社保基金以及保险资金能够允许参与投资；允许基金未来改造成REITs(房地产投资信托基金)上市，或者允许我们成立的股份制基金公司上市等。”对于基金的退出，根据方案有三种可行方式：在基金封闭期内，若国家保障房REITs的试点推出，则可以较为顺利地与REITs衔接完成退出；其次，由政府回购这些稳定运营的公租房资产；此外，如果将来国家政策允许，还可以以市场优惠价卖给当时的租户持有。

      有业内人士指出，建银精瑞基金需要在取得土地、财税及金融政策上获得更多的配套支持，以进一步提高投资回报率，才能得到更多类型资金的青睐。这些条件在现阶段对于地方政府而言，很难满足。

      以保障房建设为投资方向之一的泛华城市发展建设基金执行合伙人贾文清也认为，社会资金参与保障房体系建设的难度仍然存在。对她所管理的基金来说，关键是如何找到合理的项目。“保障房体系在项目建设上的垄断性还是比较明显的。一方面对投资主体有比较明确的要求，譬如说企业资质之类的；另一方面，政府更倾向于让国企或品牌大企业来参与其中，因此很多会采取邀标的方式。”“我们目前只能等待新的市场时机，看看国家对这块将有什么样的决策。现在也有一些声音说，保障房不能全靠国家大包大揽。如果各地方政府觉得确实需要民间资本，那么就给民间资本一些机会，也就是我们的时机。”李晓东说。