实达地产商资金饥渴不惜“高利贷”融资救急

      房地产企业的融资成本正在大幅抬高。

      11月28日，实达集团公告称，因经营需要，同意控股子公司长春嘉盛房地产开发有限公司向金融机构融资不超过5亿元，年利率不高于15.5%，期限两年。

      为获得此项融资，除了实达集团及其子公司长春融创置地提供连带责任担保，还以所持子公司股权和380168平方米土地及地上建筑物提供质押担保。

      值得注意的是，实达集团副董事长邹金仁对上述议案投了弃权票，其理由是：该项融资年利率高，且所用担保资源多，对企业未来两年的经营业绩影响较大。

      此番融资，将使实达集团的财务费用直线飙升，不仅年利率是同期人民币贷款基准利率6.15%的2.52倍，其将在两年内合计产生的1.55亿元利息支出，也是实达集团2009年至2012年三季末总财务费用5291.63万元的2.93倍。

      财务费用将激增6倍

      本次融资带来高企的财务费用，或将拖累实达集团业绩增长。

      资料显示，2009年至2011年，实达集团分别实现净利润11648.1万元、2667.91万元与13969.39万元。

      换言之，实达集团最近三年的平均净利润为9428.46万元，但本次融资的一年利息支出就达到7750万元。而且实达集团2012年前三季度亏损1231.71万元，财务费用为1427.05万元。

      而以实达集团最近三年平均财务费用1288.19万元计算，本次融资的利息支出将使其年财务费用激增6倍多。

      实达集团三季报表明，其本期没有新增银行借款，但截至三季末，其资产负债比率已从去年底的73.2%增长至77.09%。

      “高成本融资无疑会吞噬项目的利润，但如果项目盈利状况不错，还是可以改善公司的经营持续性。”福州一位房地产公司负责人认为，“由于区域性房地产公司受紧缩政策影响更大，加上房价弹性不足，如此高的融资成本将可能造成后续更大的资金压力。”

      实达集团公告表明，其房地产项目主要位于长春和烟台两地。2011年，其房地产业务主要子公司长春融创置地实现营业收入5.19亿元，实现归属于母公司所有者的净利润9598万元，成为上市公司业绩的主要来源。

      实达集团在2011年年报中称，初步预计房地产业务2012年签约达4亿元，当年实现销售收入2.5亿元。

      可是，三季报显示，实达集团2012年前三季度仅实现主营业务收入4159.97万元，同比下降95.18%。公司称，主要系子公司长春融创置地营业收入减少所致。

      实达集团亦承认，2012年将处于开发期，可供销售并当期可以结转收入的楼盘不多，短期内房地产业务盈利能力较弱。

      “2012年是公司地产业务青黄不接的一年，明年的销售应该会增多，并预计一部分可结转。”实达集团有关人士表示。

      然而，实达集团以高达15.5%的年利率融资，或许与存在逾期担保有关。其11月28日公告显示，截至10月31日，公司对外担保的本金金额为6470.74万元，其中逾期的本金金额为970.74万元。

      但实达集团2011年年报称，截止到2011年底，公司已没有逾期债务，且通过债务重组，确认债务重组及转回预计负债收益3777.67万元。

      高层走马灯

      与副董事长邹金仁弃权本次融资表决相对应的是，今年以来，实达集团高层走马灯般辞职、更换。

      11月20日，实达集团公告称，公司总裁付锦岭因个人原因申请辞职，在新的总裁未聘任前，公司决定由执行总裁汪清代行总裁职权。

      此时，距付锦岭在实达集团任职仅8个月时间，其于3月20日被聘为公司总裁。而此前的3月初，马骥成也因个人原因辞去实达集团董事、总裁职务，同时辞职的还有独立董事潘敏和常务副总裁戴露。

      5月15日，实达集团又公告称，臧家顺辞去公司董事、董事长职务；11月3日再次公告公司董事、财务总监郑进华辞职。

      而马骥成、戴露与郑进华，皆于2011年1月15日被聘任总裁、常务副总裁和财务总监职务；马骥成、臧家顺则分别在2011年8月18日与2011年1月15日，成为实达集团董事和董事长。

      资料显示，实达集团本届董事任期为2011年1月15日至2014年1月15日。

      由于高层“出入”频繁，目前实达集团的董事长、总裁、财务总监，皆是“代行”角色，分别由副董事长邓保红、执行总裁汪清、副总监庄凌暂时主持，董事会人数也由9人变成7人。

      不仅如此，在2011年，实达集团还有郝爱军、杨俊洁等人在任期内先后辞去董事职务。

      其实，相比同类上市公司，实达集团的高层待遇并不低，其董事长、执行总裁、常务副总裁、财务总监的公开年薪，分别达到79.8万元、50.94万元、36.11万元、22.52万元，但短期变化如此之大，着实令外界费解。

      “公司分别在福州和北京设立总部，辞职的高层平时基本在北京，由于北京机会多，变动相对频繁。”实达集团有关人士如此解释，“公司重组受制政策因素，目前业务并不多，我认为高层变动不会影响经营。”

      该人士还透露，虽然公司今年前三季度亏损，但全年业绩是否亏损目前还不确定，“存在扭亏为盈的可能性。”

      “如果今年不亏损，明年的压力就小一些，尤其在公司重组注入地产业务进退两难之际。”上述实达集团有关人士说，“公司新增的有色金属及矿产品销售业务，将争取在12月份开始进行。”

      但无论实达集团主营地产业务或有色金属及矿产品销售业务的持续经营，均需要较大的投资及一定规模的现金流要求，其目前的高息大额融资冲动应与此相关。

      不过，有色金属及矿产品销售业务利润微薄，房地产困境难纾，实达集团此时将大幅增长的财务费用，无疑隐患重重。