中国地产商竞相跨海找钱储备资金进入土地市场

　　经历数年调控的中国房地产企业，从美国第三轮量化宽松政策中，嗅到了资本的味道，竞相启动了海外融资。但是这些海外找来的钱，并没有急冲冲地全部押在土地上。

　　资金链趋紧的中国房地产企业眼下抓住了一个喘息和补血的机会。

　　9月13日，美国联邦储备委员会宣布了第三轮量化宽松货币政策(QE3)，给全球创造了低息融资环境。而经历数年调控的中国房地产企业，即刻嗅到了资本的味道，启动了新一轮的融资。

　　出海找钱

　　龙湖地产是最早在海外资本市场谋求机会的房开发商之一。

　　10月12日上午，龙湖地产发布公告称，已成功发行规模为4亿美元优先票据，为期7年，年息率为6.875%。该债券在推出首日，超额认购40多倍，认购金额达到132亿美元。此前，9月18日，龙湖地产首次配股集资，共募资港币30.9亿元。

　　对于一个月内接连推出两项融资计划，龙湖地产相关负责人向《中国新闻周刊》表示，美国新一轮量化宽松措施提振了市场信心，资本市场尤为活跃，发债可以让公司在市场窗口期，以合理的融资成本，进一步强化公司财务实力，优化债务结构，延长账期。该负责人表示，鉴于市场反应强烈，龙湖地产将发行规模由计划中的3亿美元增至4亿美元

　　龙湖地产只是近期在海外“踩点”融资的众多中国开发商之一。据中原地产统计，10月份以来，多家房企推出融资计划，意向融资额近200亿元。

　　龙湖地产发布融资计划公告的同一天，在港上市的华南城即已发行1.5亿美元票据，年利率13.5%。此前一天，10月10日，融创中国也发布消息称，发行5年期优先票据，总值4亿美元，年利率12.5%。

　　方兴地产也于10月19日公告称，发行5亿美元5期年息4.70%的担保票据，按年利率4.70%计算，每半年支付。

　　另有市场消息称，世茂房地产正筹组一笔3年期银团贷款，涉资约7亿美元，集团管理层正积极与投资者洽商，如果反应热烈，不排除将集资规模上调至10亿美元。

　　国泰君安房地产分析师余立峰分析认为，由于前三季度销售情况比较好，房企趁此时机融资，会得到投资者更多的肯定，融资不仅相对容易，成本也比较低。“市场空前的火爆，QE3的力量真了不得。”10月31日，还在英国进行发债路演的SOHO中国联席总裁张欣在微博上掩饰不住对当前市场的感慨。次日，SOHO中国宣布，已发行两笔总额为10亿美元的优先票据。其中6亿美元于2017年到期，年息5.75%；其余的4亿美元于2022年到期，年息7.125%。

　　张欣的丈夫、SOHO中国董事长潘石屹随即表示，“刚刚公司成功发行了10亿美元的债，最长达到十年。这是国际资本市场传递给我们强烈的信号。”潘石屹称，在现金和房产的选择中，选择持有房产的决策是正确的。

　　多元融资

　　虽然房企相继分得了海外资本的一杯“羹”，但融资的成本亦有高低之别。

　　潘石屹、张欣夫妇之所以在微博上难掩兴奋之情，也主要是因为，相较于其他同行超过10%的融资成本，SOHO中国拿到了更低的年息。

　　但是低息融资的时间窗口转瞬即逝。由于楼市调控的影响以及内地房地产上市公司对资金的迫切需求，目前，海外投资者已经普遍上调了投资收益率。据初步估计，目前海外机构所要求的年利率已由两年前的4%～6%提升到11%～13%。

　　自2010年政府启动新一轮楼市调控以来，沪深交易所至今仍未对房地产企业开启融资通道，股权融资基本停滞，除传统的银行贷款和信托贷款外，创新融资方式，拓宽融资渠道成为开发商们共同面临的问题。

　　QE3并非内地房地产企业融资的独木桥。除了海外发债外，赴港发行新股、借壳上市、信托和房地产私募基金，也成为内地开发商的众多选择。

　　总部在上海的旭辉集团，近期正在为赴港上市做最后的冲刺准备。如果一切顺利，公司将在11月下旬正式登陆港交所，成为继卓尔发展在2011年7月通过香港首次公开募股之后，又一家在香港上市的中资房地产公司。

　　对于旭辉集团等计划赴港上市的内地房企而言，此时上市虽不会获得较高的定价，但却得到了一个难得的融资途径。

　　亦有开发商尝试产融结合的模式。早在今年5月，总部在广州的越秀地产就计划把旗下广州国际金融中心注入越秀房地产信托基金(以下简称越秀房托)，交易对应的物业作价为134.4亿元。当时，越秀地产执行董事唐寿春表示，完成本次收购后，越秀地产负债率则由45%下降至33.8%。此举亦有助于巩固越秀房托中国第一大房地产信托基金的位置。

　　轻资产扩张

　　“主流开发商判断市场已经转向，拿地积极性高涨，渴求资金做多。”分析表示，“各家企业都着手储备资金进入土地市场。”

　　据监测，9月到10月，京沪深等13个重点城市的居住用地供应创年内新高，土地市场的溢价率出让金额均创年内新高。万科、保利等开发商拿地金额均远超过上半年。

　　地价回暖亦与当下部分城市楼市复苏有关。据中原地产监测数据，今年3季度，全国54个主要城市新建住宅签约合计套数高达797445套，环比2季度上涨18.5%。虽然8月到9月相比7月有所下滑，但整体7月到9月依然创造了2011年来的调控后新高。

　　不过，房企这一轮拿地热情，仍不及往年。

　　报告显示，今年10月份，京沪深等10个典型城市的土地成交建筑面积环比下降18%，但成交均价环比上涨30%。土地市场这种价涨量缩的情况，显示了开发商的谨慎。

　　北京万科总经理毛大庆认为，一些城市土地市场出现的“高价地冷、低价地热”现象，在一定程度上反映出房企拿地的理性。在此前提下，刚需产品仍将是市场主流，适合开发“刚性需求”产品的地块就会更受关注。

　　楼市目前的纠结状态，也决定了开发商转变商业模式的紧迫性。目前房地产业内形成的共识是，地产行业基本面处于上下两难的境地。一方面房地产投资已经见底，政策不可能向好；另一方面，成交量还在高位，稍微往上房价将上涨，政策压力会很大。

另一个趋势是：国内的一些开发商正在从重资产的模式转向轻资产模式。

　　在过去十多年，房地产是典型的资金密集型行业，即所谓重资产模式。由于此前中国城市的土地一直处于升值周期，因此，衡量一家开发商价值的主要标准之一，就是看土地储备量的多少。因此，开发商竞相买地，资金需求旺盛。

　　当土地升值速度高于资金本成本的时候，企业会寻求储备更多的土地，这个时候只要持有资产，本身就能贡献很好的回报。但是，一旦楼市步入调整期，土地升值速度低于资金成本时，此前形成的庞大的土地储备，就很有可能为企业造成重负。

　　据监测，今年上半年，国内地产上市公司平均存量资产周转率，即销售额仅占年初总资产的1/4，比2011年减慢8%，比2009年高峰期下降42%，这意味着地产行业平均投资回收周期从2年延长到了4年。

　　这就会倒逼开发商向轻资产转型，即减轻对资金、土地规模的依赖。

　　日本的经验或许值得借鉴。上世纪90年代以来，日本地价走低，开发商囤积土地往往可能导致资产贬值和损失。于是，企业普遍转向订单开发市场。在这种模式下，虽然利润率不高，通常只有5%到10%的水平，但周转率却可以达到2倍以上，总资产回报率可达到两位数水平。

　　而在轻资产的环境下，开发商的竞争已不仅限于资金层面，企业的运营管理能力与专业人才竞争，正逐渐成为商业地产企业取胜的关键之道。

　　“在轻资产时代，资本资源和效率资源的结合将更为紧密，一些企业效率优势被资本放大，另外一些企业被淘汰出局。”