国内房企境外融资意图明显 布局海外试水市场

      “事情基本已经敲定，我们希望能在北京签约，但最终的时间和地点还没确定。”中坤集团有关负责人向中国证券报记者表示。经过长达14个月的“马拉松式”谈判，中坤集团在冰岛租地一事终于大局已定。

      今年以来，万科、万达、光耀、绿地、首创等房企先后试水海外市场，除扎堆开发旅游地产外，“拓宽融资渠道”成为企业的现实之选。事实上，海外投资更多地被认为是房企的机会性投资而非战略布局。业内人士表示，在国内资金成本高、来源不足的情况下，海外战略在房企的融资层面，仍具有积极意义。

      看好国内客户群潜力

      近年来启动海外战略的房企，其海外项目以旅游地产为主。今年6月，大连万达、泛海控股和俄罗斯北高加索度假村公司，签署了一份总投资25亿-30亿美元的意向协议书，计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施。

      上海绿地集团和深圳光耀集团则布局近邻韩国。其中，绿地集团将投资9亿美元，建设韩国济州岛“六大核心项目”中的健康医疗城项目。光耀集团则参与开发韩国济州岛的“中国城”旅游度假项目，该项目占地1500亩，总投资约30亿元。此外，碧桂园近年来在马来西亚的布局，则是为打造优质的“旅游投资”项目。颇具旅游地产开发经验的中坤集团，同样计划在冰岛开发旅游项目。

      与住宅地产相比，国外旅游度假项目的开发门槛相对较低，且不少国家在遭遇金融危机之后，土地价格相对不高。因此，投资旅游地产，被看作是当前内地房企推广品牌的上佳之选。此外，中国赴外旅游的人数逐年增加，由此带来的消费能力将持续刺激海外旅游市场。

      对国内客户群的潜在消费能力抱有信心，无疑是房企布局海外的重要动力。近年来，越来越多的国内客户群进行海外投资和移民，其对住宅物业也有着不小的需求。

      报告显示，海外住宅物业在国内销售情况持续理想，预计2012年，加拿大温哥华和多伦多、英国伦敦及新加坡，将成为内地买家境外购房的热门目的地。目前，内地买家在这四个市场中占当地投资者比例约为20%-40%。留学住房、投资回报、购房移民已成为刺激中国人海外购房的主要需求。

      境外融资意图明显

      与购地、开发的方式相比，海外收购成为房企“出海”的另一个主要表现。今年以来，万科、招商、金地三家开发商收购香港上市公司，成为龙头房企国际化的重要一步。

      在以10.79亿港元的代价收购了南联地产73.91%的股份后，万科总裁郁亮表示，通过这笔交易不仅获得对一个香港上市公司的控制权，还获得了一定的资产。公告显示，重组后的南联地产持有位于香港新界葵涌区约65.7万平方英尺的物业，该物业在2011年12月31日评估价值约港币11.2935亿元。国际化无疑是万科的长期发展方向之一，此次收购作为一项铺垫工作，其主要目的被认为是增加万科的海外资产储备，并提高其海外融资和开发能力。

      在去年8月收购华人置业旗下公司股权失败后，金地集团终于在今年9月对星狮地产56.05%股份的收购。在业内人士看来，这一动作蕴含着明显的打开境外融资大门的意图。7月份，金地还通过旗下海外公司发行了12亿元三年期无抵押优先级债券，发行票息9.15%。事实上，金地并不缺钱，公司中报显示，其持有现金高达190亿元，甚至购买了预期年化收益率在3.0%和6.5%之间的银行理财产品。

      布局海外利大于弊

      美国房产数据公司Zillow近日发布的报告显示，美国第三季度房价中值从第二季度的每套15.18万美元上升1.3%，创2006年以来最大升幅。但在Zillow住房价格指数涵盖的市场中，有52%的住房价格都较第二季度有所下滑。“市场有所升温，但仍处于底部”是业界对海外房地产市场的共识。近期，多数欧美国家的房价和地价均处于阶段性低点。加之上述国家谋求经济复苏，在投资方面也给予不少优惠政策。

      同时，国内的房地产调控手段严厉，房企在融资、销售等方面均有所受限。因此，在更为健全的海外楼市谋求发展，也成为房企理所当然的发展思路。

      事实上，法律制度、市场环境和文化习俗等方面的差异，使海外地产投资前景蕴含较大风险。“像类似甲醛超标之类的事件，在国内仅仅就是一次危机公关。若按照国外的一些法律，企业可能面临着十分严厉的处罚，甚至破产。”分析认为。

      谨慎尝试布局海外，仍被认为具有融资层面的积极意义。分析人士认为，在国内资金成本高、来源不足的情况下，将融资渠道扩展至全球范围，对于房企来说显然利大于弊。此外，更加规范与完善的海外市场将有助于房企改善资源配置模式，完善其运营机制。

      有分析认为，除直接买壳上市之外，通过项目开发来进驻海外市场的企业，同样可以在完成品牌输出的同时，为企业在当地市场融资赢得先机。业内人士指出，从长远来看，随着我国房地产市场的多年快速发展，国内不断涌现出品牌实力突出的大型房企，资金来源和市场布局也会谋求多元化，因此，布局海外市场仍将是房地产业的发展趋势。