龙湖加速高周转债券息率创内房新低

      在一个月内融资近50亿元的同时，龙湖还在通过加快周转率的方式使其资金链不断充盈。

      在近期的资本市场中，龙湖地产有限公司的几番闪转腾挪，无疑使其成为房地产行业中颇令人关注的企业。

      短短一个月内，龙湖地产迅速完成两次融资；而就在此前的七、八两月，其更是在重庆、无锡、杭州、大连、青岛等地斥资百余亿元拿地……在大多数房企仍沉浸在楼市的逐步回温之时，龙湖地产已悄然提速、迅速补仓。

      低息融资

      10月12日，龙湖地产宣布，成功与汇丰银行、渣打银行、巴克莱、德意志银行及摩根士丹利订立购买协议，发行于2019年到期的利率为6.875%的优先票据，优先票据发行的所得款项约为4亿美元，将用作现有及新增房地产项目资金，以及一般企业用途。

      据介绍，此次优先票据的发行得到了资本市场热烈回响，获得超额认购逾40倍，认购量近132亿美元。为了满足资本市场对是次发行债券的庞大需求，龙湖特别决定将发行金额由原来计划的3亿美元增加至4亿美元。最为值得关注的是，龙湖此次发行的优先票据票息，已与同期央行基准利率相近，与在港上市的内地房企每年约12%-15%融资成本相比，其此次的融资成本更是只有市场行情的一半。龙湖地产相关负责人表示，得益于近期投资市场活跃，尤其在美国推出新一轮量化宽松措施后，刺激了市场气氛，“发行优先票据可让龙湖抓紧市场窗口，以合理的融资成本，进一步强化集团的财务实力，优化债务结构，以及延长账期。”

      就在不到一个月之前的9月18日，龙湖完成了上市以来的首次配股，募资港币30.9亿元。而在去年4月，龙湖还曾完成7.5亿美元的优先票据融资，利率为9.5%，融资成本为当时民营房企最优水平。

      有业内人士表示，本次优先票据的发行成本延续了龙湖在资本市场的出众表现，有赖于龙湖两年多来稳健增长的业绩和过硬的信用评级，也得益于龙湖现有债券在二级市场的优异表现。如，上述龙湖2011年发行的7.5亿美金5年期优先票据，自发行日起二级市场价格波动率为中国房企境外美元债券之中最低，收益率亦名列前茅。

      统计显示，10月来，多家房企再推融资计划，数家房企意向融资额超过150亿，在9月全国整体土地市场升温的背景下，房企输血拿地的积极性高涨，整体4季度做多的趋势将更加明显。“相比于其他房企，龙湖的融资成本明显更低，主要原因是相比其他企业龙湖的风格更稳健，企业发展前景更被资本市场看好。”分析称。

      “现在香港资本市场出现了一个机会的窗口期。但这个机会窗口能开多长时间，谁也不知道。公司高层对此达成了比较一致的意见，如果我们能抓住机会，就尽量抓住机会多融一次资金，为下一步发展做基础的准备工作。”上述龙湖地产相关负责人透露。

      该人士还表示，实际上目前龙湖并不差钱，融资是为了下一步发展。

      根据其半年报，截至2012年6月30日，龙湖地产手头现金及银行结存为174.7亿元，净负债率为49%。下半年供货总量达465亿。

      快速周转

      在一个月内融资近50亿元的同时，龙湖还在通过加快周转率的方式使其资金链不断充盈。

      3月份龙湖地产在沈阳新增两块商业用地，短期内就开工，8月25日龙湖地产紫都城就已经开盘。从拿地到开盘短短5个月的时间，这在业内是极为罕见的。

      无独有偶，9月2日，全新推出的西安龙湖·水晶郦城，从拿地到开盘仅花费8个月时间内，首期推出约650套主力户型为90平米的公寓产品，开盘当天销售420余套，当月去化达8成，销售金额超过3亿元，领跑区域市场。

      在华南，龙湖地产6月份拿下厦门地块，短期内已经开始动工，预计很快也将入市。而今年以来，青岛龙湖·原山、滟澜海岸等项目均秉持了“快速开发、高周转”策略，从拿地到开盘周期仅为6-8个月。

      评论员分析，这一超出常规的操盘速度，就得益于龙湖“快速开发、高周转”的战略。实际上，龙湖地产自今年年初就开始执行“三快策略”，即快速集结推货、快速成交、快速去化，此后至今一直在贯彻落实。

      据龙湖地产内部人士介绍，为了加快项目开发速度，龙湖内部有一个特别奖项，是专门针高周转设立的。团队在七个月内成功操作一个项目，可获得五十万元的快速开发奖励，通过物质奖励的方式，龙湖意在促使项目进而实现资金流的快速滚动。

      “此外，龙湖的高周转还体现在营销方面。”专家表示，集中推货、快速去化……龙湖准确、快速的反应力在去年10月份“抢收华东”行动让业内印象深刻。分析认为，龙湖具有对市场和政策快速反应的灵敏度，能够抓住“窗口期”实现项目快速去化。“这种快速开发、快速回笼资金的打法，有利于龙湖步步超前，赶在同行前面把握机会扩大规模。”

      凭借着如此迅猛的周转速度，10月12日，龙湖地产公布，今年年9月单月实现合同销售金额40.1亿元（人民币，下同），环比增长12%。至此，前9月公司累计实现合同销售金额281.2亿元，已完成全年任务的72.1%。

      另据透露，在接下来的四季度，除在售项目保持积极销售之外，青岛龙湖·悠山郡、宁波龙湖·香醍漫步、西安龙湖·枫香庭、杭州龙湖·原著以及厦门龙湖·嘉屿城等一批全新项目将陆续入市，业态涵盖别墅、花园洋房、高层以及商业。

      龙湖地产相关负责人表示，将持续深耕“产品聚焦”、“加大区域纵深”和“增持商业”的核心战略，并不断深化“快速开发、高周转”，以优质的产品力和灵活的推盘策略抢抓市场窗口期。

      踩点拿地

      种种迹象表明，龙湖地产通过踩点融资、快速周转等方式备足粮草，是其领先于行业内大多数企业、抓住市场回暖机会的先行之举。

      对此，机构表示，龙湖拓展融资和加快周转，并非源自于经营上的压力，主要原因还是为下一步发展做准备。而资金状况良好，充沛的现金流也使得龙湖有底气筹谋。

      据统计，龙湖地产今年拿地支出总额已达百亿元，其先后在北京、西安、厦门、泉州、杭州等一线及二三线城市相继跑马圈地，且大多为底价摘得。

      6月，龙湖以17.37亿元摘得福建厦门集美区灌口镇三地块，后又拿下泉州项目，这标志着龙湖正式进入华南区域。

      9月，在竞争激烈的北京土地市场，龙湖又以总价14.7亿元获取北京朝阳区孙河地块，摘得位置较为优越的一幅可打造中高端项目的住宅用地，溢价仅为8.7%。龙湖以接近于底价的合理价格获取该地块，该项目也是龙湖进入北京市场五年以来，首个布局于朝阳区的低密度项目。

      此外，龙湖也曾在今年6月底透露，公司计划将每年销售回款的至多10%，用于开发商业地产，而未来3-4年中，每年都会推出1个新的商业项目。而龙湖高层制订完成的公司发展计划当中，除了加大商业综合体的开发力度，还将进一步加大商业项目持有的力度。

      “目前商业地产对公司利润的贡献率只有4.4%，但公司对商业地产有更高的期望。现在我们有11个商业项目已经投入了运营，接下来的三年将有3到5个商场投向市场。”龙湖地产内部人士表示，该公司未来的目标是，用15年左右的时间使商业地产的租金收益达到总利润30%左右的水平。