房企9月海外融资超百亿资金压力未明显缓解

      国内融资无望，迫使一些房企将目光转向海外市场。继上半年河南建业、合景泰富等在新加坡资本市场成功发行票据之后，最近两个月，内地房企在海外融资的势头有增无减。

      数据显示，仅9月份，房企对外公布的海外融资计划额就已超过百亿元。而8、9月份两个月，房企境外计划融资的规模更是接近400亿元。其中票据发行、银行贷款、配股融资等融资方式轮番上阵，被开发商用了个遍。

      “内地针对房地产公司的融资一直处于收紧状态，而从市场公开披露的财报数据来看，目前开发商整体的流动资金还是比较有限，因此其境外融资的冲动就比较强烈。”分析师称。

      房企纷纷海外融资

      9月20日，花样年发布公告称，公司已就发行于2017年到期的2.5亿美元的优先票据与美林、瑞银及工银国际订立购买协议。

      龙湖地产也于9月19日发布公告称，已就配售及认购股份与配售代理方花旗、高盛签订了协议，通过此次配股，龙湖预计将获得款项共计约30.89亿港元。这是该公司继去年7月份配股失败后的再次试水。

      除花样年、龙湖外，佳兆业集团、路劲地产也于近期宣布，将发行优先票据或者签订银行贷款。有消息称，越秀房托也很快将公布其配股计划，该公司原定以最低配售价3.56元，集资约40亿元。

      对于眼下内房股如此急迫地去海外进行融资，知名房地产专家分析，主要原因还是因开发商面临巨大的资金压力。

      专家指出，虽然9月份开发商加大了推盘力度，但仍无法掩盖因有效购房需求不足而导致的市场转冷的尴尬局面。

      分析认为，近日北京住建委对外公布的关于加强限购审核的通知，反映了临近年底，地方政府将对已出台的相关调控政策执行趋严。

      “在这样的形势下，今年剩下几个月的房地产交易量不一定很理想，更不会出现像7、8月份那样火热的销售场景。”专家强调说，基于开发商仍面临较高的存货压力，其资金压力并未完全缓解，因此急于去海外融资在情理之中。

      专家表示，成交量的下降，必然导致开发商预售款回流的缩减，因此开发商的现金流，仍面临严峻考验。

      偿债风险加大？

      尽管自本轮调控以来，海外投资者对内地房企也保持着谨慎的投资态度，但其融资的大门却一直是敞开的。专家表示，作为国际化的资本市场，在中国香港或者新加坡，不论是发行票据还是配股，只要找好投资人，最快一两周的时间内就可以将钱拿到，这种便捷的市场化操作手法，成为内房股较为看重的因素之一。

      “我最近还在香港给一个已经停牌了的上市房企融了5000万元，不过这类公司的融资成本会相对高一些。”专家称。

      事实上，除上述停牌上市房企的融资成本有所提高，由于楼市调控的影响以及内房股对资金的迫切需求，目前海外投资者已经普遍上调了投资收益率。据初步估计，目前海外机构所要求的年利率已由两年前的4%-6%提升至9%-12%。

      “与房地产市场好的时候相比，目前房企在海外融资的成本其实并不低。”专家表示。

      今年4月，建业地产发行1.75亿新加坡元2016年到期优先票据，年利率为10.75%。在此之前，雅居乐所发行的总值7亿美元的优先票据的利率为9.875%，合景泰富的年利率更是高达13.25%。

      9月以来，佳兆业和花样年发布公告显示，其优先票据的年利率分别高达12.875%及13.75%。

      “尽管发行成本较高，但花样年仍大力推广，希望市况和投资者的反应能够较为积极。不过近期这些年利率达13%左右的优先票据也着实让业界感到吃惊。”一位业内人士指出。

      而上述企业略显激进的融资策略让评级机构有所警惕。标准普尔日前发布报告称，将授予花样年拟发行的优先无担保美元债券“B+”债务评级和“cnBB-”的大中华区信用评级体系债务评级。对于花样年公司的债务评级较其企业信用评级低一级，标普解释说，由于花样年在开发高端住宅项目上的有限经验，以及激进的扩张势头，致使其评级受限。

      针对目前内地房企以较高的融资成本换取资金的现象，专家提醒说，这些房企未来可能面临汇兑风险。

       分析称，海外融资只能是一种有效的融资补充方式，如果开发商大规模地进行海外融资，未来将面临巨大的偿债压力和偿债风险，“这应该是房企要考虑的问题。”专家强调说。