半数内地开发商盈利倒退境外融资近250亿

      上半年内地各大城市继续执行楼市调控，开发商的利润空间进一步受到挤压。据不完全统计，在已公布中期业绩的开发商中，半数企业出现盈利倒退，最多下滑65%。此外，受内地收紧房地产信贷影响，越来越多的开发商热衷于境外融资，今年至今，通过银团贷款和发行优先票据已融资近250亿元(港元，下同)。

      10家在港上市的内房股已先后公布半年纯利，五升五跌，呈现两极分化。中国海外发展、龙湖地产等龙头企业趁势扩大市场份额，核心盈利逆市劲升。而中小型开发商则受制于限购令和流动性紧缺，盈利大幅下挫。

      以富力地产为例，中期纯利倒退35%，主要受交付面积锐减拖累。撇除物业重估，主营珠三角地区住宅的雅居乐和富力利润分别下滑57%和13%。就连主要发展商业地产的SOHO中国也因期内竣工项目匮乏，盈利意外下跌65%，成为表现最差的内地开发商。

      SOHO中国执行董事兼主席潘石屹宣布，决定由“开发-销售”转型为“开发-持有”。转型3年后，公司的盈利将主要来源于租金收入；五年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿人民币。

      中欧国际工商学院经济学和金融学教授评论称，这是长期限购政策下的无奈之举。他半开玩笑说，如果开发商都不盖房子，写字楼供应减少，租金上涨，政府会不会因此而限租呢？

      另一方面，中海、龙湖和华润等龙头企业半年销售理想。以中海为例，首7个月已实现销售额753亿元，完成年初既定目标的94%。管理层决定调高全年销售目标至1000亿元。其他专注于一线城市刚性需求的开发商同样利润可观，龙湖半年多赚51%，主营北京住宅的首创置业更是纯利按年急升7成。

      专家表示，内地房地产市场早已告别了“圈地=盈利”的时代，龙头房企研究团队完善，敏锐地捕捉到了一、二线城市刚性需求释放的商机，得以逆市扩大市场份额。考虑到中央重申打击投机性住房，只有满足刚需的物业项目才能货如轮转。

业绩中另一个细节同样值得注意。根据香港交易所的公开资料，华润置地、龙湖地产、雅居乐等内地开发商今年到目前为止，已在境外新募集资金      约250亿元；融资形式五花八门，以银团贷款和发行优先票据为主，息率介乎5至10%，币种涵盖港元、美元和新加坡元。

      交银国际房地产分析师何志忠分析称，内地银行不断收紧对开放商的信贷投放，传闻银监会指导商业银行迫使开发商加快卖楼以偿还欠款即是明证。与其承受高逾两成的民间借贷利率，香港已成为了内房新的“融资天堂”。他透露，开发商多以单一项目为名寻求银团借款，藉此合法回流资金用于偿还短期借款或购买新土地。

      华润置地作为其中的代表，1月至8月，先后签署7笔借贷协议，金额从3亿至34亿不等。市场分析称，相比调控初期开发商不惜代价的融资策略，现时各家房企主要通过廉价新贷款取代高息旧贷款，以降低财务成本。