房地产开发贷款有所松动最困难时期正在过去

　　地产融资回暖

　　虽然房地产融资的调控主基调未变，但诸多迹象显示，部分房地产企业的资金面得到缓解，最困难时期正在过去

　　“我们对于房地产市场的长远发展抱持积极态度。”8月9日，兴业银行副行长林章毅在天津举行的2012年中期业绩报告会上说。

　　这一观点也代表部分银行对房地产行业的基本判断。兴业银行上半年数据显示，6月末，房地产贷款比去年末增加95.68亿元，占总贷款比重上升0.25%，房地产贷款余额出现小幅反弹。

　　《财经》记者多方采访发现，部分银行一度收紧的房地产开发贷款，已有所松动，此前接近叫停的房地产信托，也开始有节奏回暖；货币政策持续放松，亦使得地产商资金链紧张局面得到一定程度缓解。

　　虽然房地产融资的调控主基调未变，但诸多迹象显示，部分房地产企业的资金面得到很大缓解，最困难时期正在过去。

　　渣打银行最新调研显示，开发商的融资成本正趋于降低、流动性状况正在改善。30家调研对象中有22家开发商表示在最近几个月获得银行贷款越来越容易。

　　随着融资回暖，房地产市场预期已发生反转，价格止跌回稳，市场成交大幅放量，正在逐渐走出底部。但中央调查组调研后，是否有新的政策出台，仍将影响地产业的走势。

　　经过一轮严厉的调控政策，房地产金融悄然发生着变化，一位大型房地产企业旗下地产基金高管认为，房地产基金逐渐发展壮大，将从根本上改变房地产金融，房地产基金投资，将成为其规避调控周期负面影响和剧烈波动的有效手段。

　　地产信托变奏

　　进入7月，房地产信托发行明显提速，这一重要变化，源自监管当局对房地产信托审批节奏把控的微妙变化。

　　多位信托公司中高层人士向《财经》记者证实，银监会正在加快房地产信托项目审批进程，这亦是部分房地产信托从业者感受到的最大变化。据了解，银监会并没有为此下发书面通知，亦未进行窗口指导，而采取“实质重于形式”的操作手法。

　　在这一政策信号引导下，信托公司在加速搜罗优质房地产项目的同时，积极上报已积压近一年之久的项目。一直以来，监管部门对房地产信托实行备案制管理。

　　去年6月前后，为配合国务院关于房地产的调控政策，银监会收紧了银信合作和房地产信托，由“备案制”改为“审批制”，对房地产信托存量规模比较大的企业进行“窗口指导”，严控发行数量和存量规模，内部提出了保持存量规模不增加，并稳中有降的总体目标。

　　随后，报往银监会的房地产信托项目大量积压，只有期限偏长的股权类机构化信托产品容易放行。此后，由于业务空间缩小，信托公司甚至转向矿产、艺术品等领域。

　　政策瞬间收紧，引发房地产信托发行数量和规模迅速下降。

　　这种“一刀切”的调控方式，使得银行监管部门陷入了“进退两难”境地。一方面是房地产调控令房地产企业资金链持续恶化，随着原有信托产品到期日的逐渐临近，偿付风险也逐渐暴露；另一方面，若重新放松房地产信托口径，又与中央调控政策相悖。

　　从房地产信托发行数量和规模双回升势头看，信托融资的松动，一定程度上缓解了部分项目偿付危机的发生。

　　已发行大量地产信托产品的信托公司压力很大，多不敢再贸然前进，一家大型信托公司副总表示，在房地产政策尚未完全明朗、银监会未明确政策导向的情况下，公司不会贸然重回2009年、2010年状态。

　　中小信托公司亦是如此。“今年存续项目的管理任务繁重，公司将大部分人力、精力投入到化解兑付风险上。”吉林信托中层人士说。该公司已主动微调业务重心，转向房地产以外的其他领域。

　　银根有限松动

　　信托融资并非房地产企业融资的主流渠道和传统方式，其仅仅是近几年来快速兴起的一种融资方式。

　　进入今年二季度，房地产市场回暖明显，原本收紧的各种融资方式出现松动迹象。尤其是货币政策的转向，虽属宏观经济层面的调整，并非单纯针对地产行业，加速了购房者对房地产市场预期的改变。

　　据央行公布的上半年金融机构贷款投向数据显示，6月末，上半年房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点；上半年增加5653亿元，同比少增2271亿元，上半年增量占同期各项贷款增量12.3%。

　　从环比看，房地产贷款呈现缓慢回升态势。针对银监会政策是否放松，银监会权威人士回应银监会房地产贷款政策没有任何变化。而银行在执行层面却更为灵活。

　　8月9日，在兴业银行中期业绩发布会上，该行行长李兴仁直言，房地产业务质量稳定、收益率好，未来可能仍然是兴业银行很重要的业务种类，但要进行总量控制和结构调整。

　　从大行看，工行和建行房地产贷款存量规模相对较大，但变化不大。农行和中行今年增速相对较快，其中，中行上半年房地产贷款同比增加超过100亿元，但大银行的房地产贷款增速要明显低于中小银行。

　　一位接近中行深圳分行的人士直言，“开发贷最近的确松了。”在珠三角地区，房地产信贷政策执行最为严厉的去年，部分银行通过“绕道”方式向地产商输送资金。

　　具体操作方式是：房地产企业成立一家非地产类实体公司，从银行融资后，再转入地产公司，以此规避信贷规模管控，而银行通常会睁一只眼闭一只眼。时至今年，房地产企业放弃前述“绕道”方式，可以直接从银行获得开发贷款。

　　部分银行在保证自身开发贷余额不增加的情况下，将原本属于中小开发商的信贷额度，转投放给大中型房企，进行体系内信贷资源投放重配。

　　对此，一位货币政策监管部门人士对《财经》记者说，“房地产开发贷的同比增速达11.3%，主要是因为同比基数低。”不过，从环比看，二季度开发贷增速也比今年一季度末高出0.3个百分点。

　　银监会对房地产贷款赋予银行更多自主操作的空间，各家银行对政策拿捏亦有很大不同。

　　此外，央行连续两次降息，有效提升了刚需购房者的支付能力，并推动改善性需求入市。目前，国有四大行普遍执行首套房8.5折优惠利率，个别地方性银行甚至出现7折利率。而在去年至今年初，银行曾普遍执行基准利率、甚至上浮1.1倍。

　　购房者对未来房地产走势预期的转向，带动了购房定金和按揭贷款继续改善。数据显示，今年上半年，定金及预收款同比增长1.5%，较上月上升5.5个百分点；个人按揭贷款同比增0.8%，较上月上升3.7个百分点。

　　研究报告认为，结合居民中长期贷款数据看，6月新增中长期贷款1193亿元，在新增银行贷款中占比扩大至13%，回到了2011年的正常水平，银行对购房需求的支持有所扩大。

　　一位中资投行研究部地产行业负责人表示，上述一系列房地产融资领域的新变化，对缓解房地产企业现金流紧张局面有效果，但不明显。

　　融资结构改变

　　今年以来，大型上市房企再现2010年调控之初的融资盛宴，且融资成本更加低廉。

　　咨询公司称，融资成本进入下降通道，已比较明显，这主要还是资本市场与开发商预期的变化，成本的下降已经包含了双方对地产比较乐观的预期。“银团贷款是市场化程度很高的融资方式，它的成本可以看作是现阶段资本市场给予大型品牌地产公司的普遍水平。”专家说。

　　货币政策的放松和市场面流动性回暖是地产商融资成本下降的主要原因，央行连续两次降息，以房地产信托为例，根据用益信托网公布的数据，自2011年房地产信托的平均收益率达到最高点的10.64%后，此后便出现小幅下行，今年上半年房地产信托的平均收益率为10.41%。

　　业内多位分析人士认为，若无更大的打压政策出台，房地产最坏的时期就可认定已经过去。随着市场持续转暖，房地产企业流动性紧张的局面将逐渐缓解。上述中资投行研究部地产行业负责人认为，未来房地产资金面呈现出结构性分化的特点：全国性大型开发商改善更为明显，中小开发商依然严峻。

　　在这场最为严厉的调控中，部分高负债的房地产企业资金链遭遇严峻考验。以绿城为例，困于到期银行贷款和房地产信托兑付，企业资金紧张，出售旗下九个项目股权，断臂求生。

　　在这场漫长的调控中，以PE为代表的房地产基金快速兴起，不断发展壮大，正在改变着房地产金融的格局。

　　一位国有大型信托公司的副总分析认为，如果将房地产金融分为股权性的融资、债权性的融资和夹层融资三类。未来房地产主流融资方式将向股权类融资发展，这将是一个新趋势，该类融资以周期相对较长，投资理念更加成熟，期限一般都是五年以上，投资者多为高净值客户，风险承受能力较强，而夹层融资的平均期限仅为2年-3年。

　　在2011年房地产企业最为艰难的时期，地产市场震动，土地价值下跌，这为部分房地产基金提供了加快布局的契机，通过收购部分“问题”项目，扩大市场占有率，等未来房地产市场出现好转时，这些项目将陆续盘活。

　　从国外来看，房地产金融的投资业态和投资商基本以基金为主导，基金具有较强的资源整合能力。

　　一位金地地产旗下地产基金高管认为，中国房地产金融以开发商直接融资为主，受房地产调控影响，以间接融资为主、高负债率和短期债务的中国房地产企业融资模式也在悄然发生转变。随着房地产金融结构不断趋于合理，将有助于中国房地产市场逐渐趋于健康和稳定。