珠三角金改方案获批个人住房贷款证券化将为房企输血

　　近日，《广东省建设珠江三角洲金融改革创新综合试验区总体方案》获批，其中提出将要研究开展个人住房贷款证券化业务，培育房地产金融市场。一时间，房贷如何证券化？此举是否变相为房企输血？未来会否因此出现次贷危机？各界人士纷纷表达疑问和担忧。

　　不排除部分资金流入开发商

　　房贷证券化的最直接受益者是银行。由于多年来银行的存款期限多在5年左右，而房贷期限则长达10-30年，“长存短贷”现象长期存在，加上政府对于一级银行有资本充足率有要求，一般银行的资本金（包括银行普通股股本、资本公积、盈余公积等）除以风险资产（包括按揭资产、企业贷款等）的比例不能低于8%。“房贷证券化可以同时解决银行上述两个方面的问题。”世联地产金融高级理财师胡乐航介绍，把长期的房贷转化为证券发行出去，有助于银行提升资金周转率，提高资本充足率，从而符合监管要求，同时减少外部融资对资本市场的冲击。

　　对于一些已经“囊中羞涩”的房企而言，此举能否快速解渴？北京龙藏天下投资管理有限公司董事总经理赵祥龙亦表示，此举提高了银行资金的流动性和存贷比，盈利空间增大，继而有望间接增加个人房贷额度，影响到楼市。胡乐航则认为短期内表现不会明显，“无论怎样的金融创新，一旦涉及到向房企放贷，国家都会收紧，房贷证券化对于房企并不会有立竿见影的输血效果。”他认为当前更有可能出现的情况是，银行的资金流动量增加之后，之前一直监控不到的表外资产，有更大的腾挪空间，只能说不排除会有钱间接曲折流向房企。

　　胡乐航表示，如果未来取消调控，开发商可以把资产抵押给银行，银行将其整合为证券对外发行，开发商即便不卖房，也有可能通过发行证券快速回笼资金，对于开发商而言，才真正是多了一条快速有效的融资渠道。

　　专家评“距离次贷危机还远”

　　相比之下，对于房贷证券化试点的出台，市场更大的担心在于会否因此出现“次贷危机”，对此多名受访专家直言不会。

　　“次贷危机是过度证券化的结果，太多的衍生品出来，又加入很多金融杠杆，最后投资者根本看不清自己买的到底是什么资产。目前国内鼓励资产证券化，但明确要求不允许再证券化。”胡乐航认为，加上资产折价担保，所以比较安全。“距离次贷危机还早着呢。”赵祥龙介绍，美国的房贷证券化已经做到了第四级甚至第五级，中国目前才开始做第一级，还处于从实物资产向金融资产转化的初级阶段，距离次贷危机还远。

　　对于未来的执行，胡乐航建议政府应该设立资产评估和评级的基金，给评估和评级机构一个独立测评的基础。“评级和评估是其中最重要的两个环节，国外次贷危机的出现有一些便是在利益驱使下，把垃圾资产评级提高，引诱客户购买。”胡乐航认为，如果银行或者开发商成为评估和评级机构的客户，市场竞争之下难免沦为工具，其独立性便难以保障。他建议政府设立基金，令评价机构可以作为独立第三方出现以确保客观。