17家上市房企资金链存风险前景令人担忧

　　在持续的宏观调控下，地产上市公司资金链和债务情况令人忧虑，大部分企业手头现金不足以覆盖短期贷款，还有相当部分地产企业可能在一年内出现流动性问题。

　证劵机构近日发布了一份针对上市房企债务情况的研究报告显示，目前在28家同时发行债券的上市房企中，有17家一年内资金链处于有风险的状态。“2011年以来，仅地产龙头的净负债率保持基本稳定，而其他上市地产公司该指标连续六个季度呈上升趋势。”机构表示，数据显示，截至2012年一季度，除“招保万金”外的其他开发类地产上市公司整体净负债率水平已上升至83%，显著高于2008年底53%的水平。

　　而从现金对短期有息负债（短期借款+一年以内到期的非流动负债）的覆盖率来看，上市房企普遍出现下降，到今年一季度，仅“招保万金”该指标仍能维持在1.5以上，其他上市房企连续六个季度下降，今年一季度现金对短期有息负债覆盖率已降至0.72。

　　现金流下降导致经营风险增加，一年内一些房企就可能出现资金链问题。“流动性压力测试结果显示，假设销售和投资进度与去年相同，再融资能够覆盖一半的短期债务，28家发债房企中有17家一年内资金链将出现问题。”负责压力测试的分析师表示，如果融资能够覆盖80%短期债务情况且销售增加10%，也有泛海建设、银基发展、南京高科、广汇股份、东华实业、苏州高新等公司的资金链可能难以维持1年。即便销售和投资不变，融资仍能够80%覆盖短期债务，部分房企2013年将出现资金困境。“房企的短期债务中，银行贷款和信托比例较大，尤其是银行贷款，其中相当部分将于一年内到期。”不过，为了缓解资金链的问题，地产企业可以效仿绿城出售项目，也可以开辟新的融资渠道，动员股东支持或者通过项目融资，这些途径都可以避免发生最坏的情况。而比较乐观的是，今年二季度后房企销售有所改善，这对于现金流风险缓解有正面作用。

　　据统计，在138家上市房企中，有超过40家公司手持现金不足以覆盖一年内到期的短期负债，与去年同期相比，过半数地产企业资产负债率上升。截至昨日，两市共56家上市房企发布了中报预告，其中29家续亏、首亏或者预减，尽管第二季度楼市出现回暖，但是整个地产行业在上半年债务继续增长。

   泛海建设：短期偿债压力大

　　在众多房企中，泛海建设面临的情况比较典型。数据显示，该公司2012年一季度扣除预收账款成本后的存货为211.51亿元，其中近百亿的两个项目均为15年以后竣工，短期回笼资金可能性极少，并且可能需要大量的后续建设资金。而在另一方面，该公司手持现金仅为8亿元，短期债务规模却高达41亿元。

　　“货币资金仅能覆盖19%的短期负债，而且进一步再融资也有难度，一旦出现流动性风险，可能需要折价变现不少资产。”分析师指出，类似的情况如果演化成为流动性危机，很可能同时触发上市房企公司债的信用风险。昨天，记者就此采访泛海建设，但董秘陈家华表示，目前不方便对公司债务情况发表看法。

　　“不过，该公司项目多处于发达地区，如果出现流动性风险，预计有一定变现能力，此外公司大股东泛海控股旗下涉及领域较多，且持有民生银行、联想等股权，有增信作用。”

　　津滨发展：投资压力使资金告急

　　与此同时，津滨发展的债务压力也不小。津滨发展一年以内到期债务规模有32.57亿元，现金对短期有息负债覆盖率为0.51，公司今年一季度筹资活动现金为负，调整预收账款后的存货价值为47.68亿元，进一步扩大融资规模难度较大。

　　津滨发展刚刚公布的中期业绩预告称，上半年预计亏损幅度在7000万元至9000万元之间。可见，今年上半年，津滨发展的现金流形势不乐观。

　　从可回笼资金的项目来看，津滨发展的余地并不大，反而投资压力更为明显。公告显示，津滨发展今年有滨海国际（住宅二期）、天津体院北住宅项目、境界梅江H5项目等可供预售。可供预售的存货不多，预计价值可能略超10亿元，2011年末预收账款3.7亿元，进一步销售回款力度有限，从接下来的项目投资看，公司尚有天津体院北住宅项目、津滨时代国际项目、惠阳-洋纳河畔项目等项目需要进一步投资，投资支出的压力较大。