央行1月内两次降息房企开发贷谨慎回暖

　　急于稳住经济的货币政策正步入刺激信贷市场供需双增的降息通道。在息差被严重压缩的银行门前，更乐于奉上收益的房企能否转变银行的惜贷情绪，分得一杯羹？随着月内两次降息的超预期来临，市场各方对此议论纷纷。

　　“政策算不算松动我不知道，但最近几天，开发贷的项目已经接手了好几个。”南方一家股份制商业银行的信贷审计人士明显感觉到，因为降息带来的利润逼迫，房企拿到开发贷的机会增加了。

　　无独有偶。一位信托公司的从业人士也向记者吐露了一个细节，“我们原本有个近8亿元的信托计划，本来客户都找好了，但临近最后，开发商拿到了贷款，最终只能大幅缩减募集规模。”

　　这显然与四大行人士普遍向记者表达的“严控”词汇不同。在工行总行的信贷人士看来，降息所带来的息差压缩正在促使银行在业务布局上有所改变，不同的应对策略也正在形成。

　　“国有商业银行依然会比较谨慎，中间业务也比较丰富，能平衡降息对利润的冲销；中小银行可能面临的业绩压力更大，不排除对开发贷进行适度的宽松”。但考虑到房地产行业的敏感性与银行贷存比等指标，工行人士认为下半年的开发贷行情并不会出现大幅逆转。

　　信贷分歧

　　从6月重启降息至7月二次降息，一个月内，银行的实际贷款利率已经合计下降160个基点，平均息差也缩窄超过150个基点。

　　这个变动幅度，在分析人士看来即便是为企稳经济，降低企业融资成本，也未免过于急迫而紧凑。而这也是市场揣测未来将对房地产融资产生利好的直接原因。

　　“这种逻辑是存在的。我们日前对银行做了一个调研，除了房地产与地方政府的重启投资外，目前普遍面临信贷需求不足，不排除部分银行为了缓和息差收入的减少，增加对高息行业房地产信贷的投放；另一方面，政策变动得越剧烈说明现实情况越糟糕，而每次企稳中，货币宽松对高负债、高杠杆的行业利好最为明显。”一位券商人士指出。

　　但这种利好观点，并未在记者的采访调查中得到完全认同。与券商分析人士的观点相左，包括工行在内的几位大行信贷人士认为，左右当前信贷规模的因素，更多的在于银行的主动收缩。

　　“大行的信贷规模还是比较充裕的，但考虑到经济形势风险，从去年四季度，我们就开始了主动收缩，现在收回来的贷款，都很难再放出去。降息短期内也很难改变银行的惜贷情绪，尤其是政策风险很高的房地产领域。”前述工行人士表示，四大行今年对房地产贷款的力度都有不同程度的削弱，严格的名单制度仍在继续。工行的开发贷占比将不超过5%。

　　对于市场担忧的业绩压力说，该人士则表示，随着利率市场化与监管层所希望的摆脱息差生存模式，近几年有能力的银行都在加强中间业务的占比，“大行更有优势，可以增加综合性收益。”

　　与大行的严控开发贷之说不同，部分中小银行的相关人士则认为，相较此前的无贷少贷，目前开发贷正在适度的回暖。

　　一股份制商业银行的理财中心人士表示，“自从6月份以来，开发贷的获取难度正在降低。但降息并不是最主要的原因。”

　　“关键还是在于房地产行情以及政策层面在最近一两个月内发生的变化。相较年初，房地产的销售上去了，基本面正在好转，继续投资的意愿也在加强，大家都认为正在筑底，这是一个重要因素。但中小企业的基本面却在不断变坏，企业存款、用工、用电都在不断地减少，信贷的需求在不断萎缩、坏账风险也在加大。”该人士坦承，在业绩压力更大、更加依赖息差生存的中小银行、城商行看来，地产信贷并不算是风险最高、最难控的领域。

　　不过，前述股份制银行审计人士进一步指出，开发贷获取难度并未降低。“四证齐全等门槛依然很严格，只不过现在是地产信贷需求相较其他行业旺盛，银行的议价能力也比较高，所以才出现了回暖。”在多数银行从业人士看来，目前的开发贷仍是在小范围内小步伐回暖，并不会出现规模性增加。

　　融资成本不降

　　信贷的获取机会增加，无疑是开发商喜闻乐见的。不过，对于房企来说，两次降息却很难带来融资成本的降低。

　　尽管银行同时遭遇信贷需求不足，但前述工行人士分析指出，“由于本次降息并未缓释银行已经不断抬升的资金成本，银行很难主动下调贷款利率而宁愿惜贷。”

　　这一观点也得到了前述银行审计人士的认同，“开发贷在部分银行回暖，也跟地产的贷款利率较高有关。其他行业的信贷需求不足，但地产行业的信贷需求依然很足。”

　　对于地产行业的再融资需求，瑞银证券分析师也认为，当前的销售额并不足以支撑目前的投资增速，若要维持当前的投资增速，未来房企各种形式的高额再融资将不可避免。

　　“其实不单是对地产行业，由于银行在社会融资结构中占垄断地位，在贷款资源稀缺的情况下，贷款利率下浮下限扩大在实操中没有什么实际意义。一季度末银行实行利率下浮的贷款占比只有4.62%。”前述理财中心人士认为，相对于理财产品以及信托等渠道，银行信贷依然是各家房企争夺的最便宜资金，这无疑是银行高议价能力的优势所在。

　　“现在基本都是上浮利率，20%左右。大银行的客户都是龙头，议价能力会强点儿。中小银行的客户行业地位较低，上浮利率也就更高。”前述审计人士透露。