榕公积金贷款额度上调利好刚需or变相救场？

      近日，福州市暂时提高了公积金贷款的最高额度。夫妻双方的公积金个贷上限从60万元上调到80万元；单方的最高额度从45万元上调至60万元。而如按照最高贷款80万元、20年期计算，公积金贷款利息将比商业贷款少23万左右。虽然公积金贷款额度上调，但针对二套房、三套房的差别化信贷措施依旧从严。

　　而在此前，重庆、武汉等近20个二、三线城市早已纷纷放宽首套房公积金贷款政策。

　　在房地产市场充满着诸多猜疑之时，福州公积金政策的这一“微调”引起了市场极大的关注：刚性需求的购房困难能否逐步得以改善？力挺刚需是否将带来楼市回暖价格反弹？

　　目的保刚需合理买房需求

　　随着楼市调控深入，保护刚需得到普遍认同，而上调公积金贷款额度正是支持刚性需求者的首套房购房需求。

　　“公积金的政策的调整多是针对首套房的购房者，正好解决了其购房困难，也有利于盘活存量房。”福建省社科院房地产专家徐峰认为，当前有能力购房的人群因限购不能买房，而刚性需求却面临较大的购房资金困难，因此公积金微调是必要的，可以使房地产调控朝着精细化科学化方向发展，即保障保护合理需求，打压抑制投资投机需求。

　　业内人士林先生补充道，公积金微调，意在刺激购房者的刚性需求，促使房地产市场供需得以平衡。刚需人群通过公积金贷款，降低了支付压力；同时购房者的利息等负担也大幅降低，让刚需入市的门槛降低。

　　楼市资深观察者江南客认为，公积金限额上调对楼市发展是利好消息，反映出政府调控的目的是要让房地产回归居住属性。从目前近20城微调公积金政策来看，只要是在坚持“限购”政策不放松的前提下，针对本地刚需尤其是首次置业者，局部定向的宽松将得到中央层面的认可。

　　据记者了解，自2011年下半年开始，就有地方调整公积金贷款额度。而据不完全统计，目前已有近20个二、三线城市对公积金购房相关政策进行了调整。其中，既有东部经济发达城市，也有中西部欠发达城市。但值得注意的是，北、上、广、深等指标性的一线城市均表态暂无跟进动作。

　　作用刺激市场效果有限

　　而此次福州上调公积金贷款额度的试探性举动，是否能起到期待中的“暖市”作用呢？

　　徐峰表示，此轮公积金贷款的放松政策，对于成交行情确实能够起到一定的助推作用，但象征意义大于其实质意义。仅依靠公积金贷款额度的上调来刺激刚需，对于整体楼市的成交量影响有限。“楼市销售量的变化主要还是取决于房价的调整程度。”

　　“从前期销售分析，楼市的火热是由于政策微调导致积压已久的刚需集中入市，以及开发商适时的以价换量。从目前的形势来看，开发商只有继续降价促销才能争取到微调政策所释放的刚需。”江南客说，从长远看，没有了购买能力雄厚的改善型甚至投资需求做支撑，楼市真正走出低迷期依然面临着重重困难。

　　采访中多位业内人士均认为，公积金贷款额度的调整在房地产宏观调控持紧的市场条件下，有力拉动了刚需群体的购房积极性，但对于购房群体整体入市带来的影响甚微。“刚需最看重价格，房价不降，市场就不会有起色。大众还不会仅因为公积金贷款额度提高了，进而冲动地去购买上百万的房子。”而对于开发商，“倒是可以将新政的综合利好因素作为促销理由”。

　　疑问微调会否推高房价？

　　尽管是为了提振“刚需”，但仍有不少市民表示担忧：公积金微调是在“曲线救市”，是地方政府在不触及调控红线的基础上，对房地产调控政策的变相松绑，亦有可能抬高房价。

　　“公积金政策对楼市整体成交量影响有限，当然也就不会大幅推高房价。”徐峰表示，当前房价上涨虽已得到初步控制，但还未达到预期目标。“限购”等严厉调控政策仍将持续，而公积金政策“微调”不会影响大局。

　　此外，根据现行规定，住房公积金贷款主要用于首套房的刚需和改善性需求，因此房价不可能被推高。相反，住房公积金积极入市，可以刺激开发商进一步增加普通商品房如中小户型和中等面积房源的供给，在一定程度上为房价继续下行创造条件。

　　当然也有业内人士表示出一定担忧，与此前连续降准以及三年半来首次降息等货币政策一样，该微调政策也会带来一种暗示，即调控政策将出现松动。而这样的预期对市场而言，无疑也会引起一定程度恐慌性购房，助长房价止跌回涨的苗头。

　　但另一方面，从福州市政府文件措辞中可见其谨慎保守态度。业内人士林先生分析道，“文件中用到了"暂时"二字，这表示如若公积金微调后果超出料想，则还是有可能收回。今后还有回旋以及修改的余地，弹性空间比较大。”