基金集体疯狂“炒房” 赚钱后欲出货给地产私募

　　踏准了地产股可谓基金今年打的最漂亮的一仗。房地产成为今年以来23个申万一级行业中表现最好的行业，一些重仓基金借此挤进了业绩排行榜前列。

　　不过，应警惕“温水煮青蛙”，而国家似乎并没有放松地产调控的意思，地产板块的高增长或难持续。

　　基金集体“炒房”

　　过去3年来，地产股一直是拖累基金业绩的主要品种之一，部分基金此前已连续两年放弃了对地产股的投资，但今年地产股却“置之死地而后生”。

　　基金集体疯狂“炒房”。统计数据显示，从2011年四季度开始，基金逐步加仓地产板块。去年三季度末，基金对地产的配置比例较标准配置略高1.72个百分点；四季度末，基金配置房地产行业的比例超过标准配置2.35个百分点。今年第一季度末数据显示，基金大举增持地产股近200亿元，占资产净值比例从4.9%提高到6.47%，成为继食品饮料之外的基金第二大超配行业，占基金股票投资市值比重达到7.44%，超配3.45个百分点。从最近20个交易日的资金流向来看，地产行业资金流入量要大于流出量。一季度共有84只房地产股被基金重仓持有。其中，万科A、保利地产被超过百家基金重仓持有；招商地产、万科A基金合计持股占已流通A股比在20%以上。

　　房地产股至今并没有让基金们失望。从这些基金重仓地产股的市场表现来看，今年以来平均涨幅31.73%。其中，涨幅最大的浙江东日，今年以来涨幅高达175.55%。宋都股份、华夏幸福、金丰投资涨幅已超过60%。

　　不少基金依靠地产股赚得盆满钵满。截至上周，今年上涨居于前列的三只偏股基金均重配了地产股，地产蓝筹股的代表性公司“招保万金”则成为幸运基金们的共同选择。其中，景顺长城核心竞争力今年以来上涨26.73%，其一季末地产股配置达到12.59%。富国天瑞今年以来上涨20.88%，位列偏股型基金亚军、混合型基金之首，其地产股仓位达38.23%。中欧中小盘的地产股比例更达到了资产净值的46.62%，而该基金今年以来净值上涨20.43%。交银主题、上投摩根等基金也重仓地产股，均因此实现了不错业绩。

　　产业资本悄然离场

　　地产股的基本面并不乐观。不完全统计显示，目前已有25家上市房企发布中期业绩预告，但多数房企仍陷业绩阴霾之中，其中预亏和预减的企业多达16家，业绩悲观的公司占比达64%。中金公司认为，虽然经济越差，政策放松预期越强，但随着经济、房价下行，盈利预测下调、资金链等风险也将逐步暴露。

　　同时，房地产信托正面临兑付高峰期，地产股将面临巨大债务压力。自从银行信贷渠道对房企持续收紧以来，房地产信托融资曾一度成为房地产企业应付流动性困难的不二法宝，房地产信托产品无论数量还是金额在2010年和2011年出现爆发式增长。然而，房地产信托即将面临兑付高峰期。据中金公司研究报告统计，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。从2012年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰，第三季度到期规模约1000亿元，其他季度到期规模350亿至500亿元。其中3月份是小高峰，到期规模约220亿元；7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300亿元以上。

　　“销售的低迷以及即将到来的巨大债务压力，使得不少开发商陷入窘境。”清科研究中心分析认为，房地产行业可能会迎来新一轮的兼并热潮，行业洗牌加速，行业集中度提升。而不少私募房地产投资基金也在此时跃跃欲试，伺机接盘。

　　产业资本悄然退场。今年5月，产业资本净减持金额达到63.03亿元，达到过去一年内的峰值。然而与此同时，地产股却被增持8064万元，万科、金地、保利、招商、北京城建等均被基金集体大幅增持，显示场外资金还在流入。

　　警惕“温水煮青蛙”

　　值得警惕的是，基金最疯狂的时候，往往是悲剧来临的前奏。重仓地产股的投资者，也应警惕“温水煮青蛙”。

　　有基金经理认为，地产板块今年以来涨幅接近30%，估值已经兑现了政策放松和楼市回暖的利好预期。短期内由于消息面上利好消息不断，地产板块的调整幅度不会太深，但经历了此前一轮大幅上涨，地产股的估值吸引力已经不够了，接下来跑赢大盘的可能性比较小。

　　“和2009年不同，今后房地产市场可能将主要呈现"外紧内松"的态势。从宏观层面看，尽管政府对于房地产的调控不放松，但实际层面、微观层面的微调已经出现，尤其是针对刚需的支持。目前来看，局部区域压抑许久的购房者热情被激发，房地产开发商的预期和心态都有所转变。然而眼下地产股的估值相比去年已一定程度上得到修复，随着市场预期逐步得以实现，不排除波动性调整的可能。”海富通基金认为。