负债库存双双高企“量升价涨”难消房企隐忧

 　　成交量的不断上升使得部分开发商又玩起了“量升价涨”的老戏码。根据北京市住建委网站公布的网签数据，6月上半月，北京住宅网签共10576套，同比上月再次上涨9%。而据北京中原市场研究部向中新网房产频道提供的数据显示，6月来北京住宅均价达到了21264元每平米，同比5月上半月的20243元每平米上涨了5%。

　　中原市场研究部总监张大伟表示，当前住宅均价上涨的原因除中高端项目增加外，涨价项目逐渐出现是重要原因。对此，链家地产副总裁林倩认为，近期部分热销项目提价，短期来看符合营销规则，但长久来看未必符合市场。而链家地产陈雪也指出，限购不见放松，库存持续处于高位，多数房企下半年的预期并不乐观。

　　成交量上涨势头或难以长时间延续

　　从5月份开始，商品住宅市场进入传统销售旺季，成交量大幅上涨，纯商品住宅成交量更是达到限购以来的最高值。而6月作为传统销售旺季，加上近期央行降息的利好，也使得市场热度并未有所降低。

　　自6月开始，开发企业推盘积极性逐渐高涨。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，仅6月上半月，新增住宅供应量就达到4421套，比上月全月的3577高出844套。

　　随着新项目的陆续入市，新房成交量也出现明显上涨。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，6月上半月北京纯商品住宅成交4485套，比5月上半月上涨44%。与此同时，全市新房成交价格出现小幅回涨。6月上半月纯商品住宅均价为21364元/平方米，比2012年5月同期上涨3.7%。

　　对于6月上半月价格微涨的情况，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，实质性涨价现象并不存在，当前房价上涨依然是因为中高端项目短暂热销而引起。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，当前市场仅仅是成交量单方面回涨而已，并不能说明市场真正“回暖”，与2009年5月市场“回暖”局面存在本质上的差异，预计6、7月交易量还将处于高位，但是由于刚需数量有限，当前这种成交量上涨势头难以长时间延续，下半年楼市仍然存在不确定性。

　　胡景晖还指出，在限购、限贷等政策的作用之下，短期内购房需求难以发生剧烈的增长，建议大家不用担心楼市会“触底反弹”，更不必因此而恐慌。

　　负债库存居高不下房企压力依旧

　　从已披露的销售业绩情况来看，5月份主要上市房企的销售量和销售金额都刷新了近几个月以来的最高纪录，其中万科同比分别增长26.5%和19%，绿城同比分别增长30.8%和13.3%，碧桂园则分别增长约104%及164%。万科、中海地产、保利地产和恒大地产等四家房企5月销售额均突破百亿元。

　　虽然销售情况有所好转，但是压在房企头上的高负债和高库存这两座“大山”还并未随之消失。陈雪认为，排除结构性的原因外，市场下行的速度放缓，但快速反弹的可能性不大。“限购不见放松，库存持续处于高位，多数房企下半年预期并不乐观，在近期以"高周转"为目标的情况下，价格不会出现过快增长。”

　　从负债情况来看，到今年一季度，仅146家上市房企总负债就高达1.49万亿元，较2011年底的1.44万亿元有所上升。其中，“万保金招”四大龙头企业的资产负债率依然维持在高位，分别为77.73%、78.92%、71.94%和70.32%。

　　长江证券的研究报告也显示，房地产板块净负债率再创2008年以来新高，平均达到了73%。

　　除了负债压力巨大外，上市房企的库存压力也着实不小。

　　虽然随着3月以来成交量明显回涨，楼市库存量开始有所减少，但是据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，截至5月底，全国楼市库存量比去年同期增加了17.82万套，上涨近三成，楼市库存量依然处在高位。

　　而从上市房企一季度披露的数据来看，146家房企的存货总量一季度末为1.34万亿元，同比2011年一季度的1.01万亿元上升了32.7%，也较2011年末的1.29万亿元有了进一步的上升。

　　在负债和库存压力尚未明显减缓的情况下，上市房企或许将在今年面临更严峻的现金流考验。

　　据2012中国房地产上市公司TOP10研究报告显示：2011年，房地产上市公司经营业绩增速放缓，资金面持续趋紧。根据中国指数研究院提供的数据，2011年，房地产上市公司的营业收入增速大幅下滑，均值为53.50亿元，增速较2010年下降了18.58个百分点。