地产现金流庞大外循环：银行贷款持续收紧

      6月8日，九龙仓入股绿城，绿城董事局主席宋卫平宣布，绿城将结束高负债率时期，进入稳健发展的时代。生死一线，房企中的贵族最终妥协了。从开始到现在，绿城危机都昭示着一个颠扑不破的道理：现金为王。

      在地产行业剧烈竞争的背景之下，毫无疑问，强势资本决定一切。然而华澳信托与大连实德的信托案爆发，却以血的教训再次提醒地产和金融融合之下不可避免的潜在风险。

      谁是房企背后强大的现金供给者？谁又可能成为下一个倒下的人？

      七成上市房企经营现金流为负

      尽管2011年，大多数房企采取“过冬”策略，积极维持现金流的平衡，然而结果却并不尽如人意。

      由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院共同发布的《2012中国房地产上市公司TOP10研究报告》中，以125家沪深上市房地产公司和35家内地在港上市房地产公司为研究对象，发现房企每股经营现金流仍为负值。其中包括沪深上市房企占84家、赴港上市房企28家，占总体近七成。

      根据该研究报告，截至2011年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%，均处于历史高位；而在沪深与内地在港上市公司中，2011年末已有15家企业的资产负债率超过80%，财务杠杆的应用空间十分有限。

      同时，从2011年下半年，上市房企的存货达到了近3年的高点，为2万亿元。而楼市却冷清，销售回款减慢。

      自监管部门不断对银行信贷收紧，房企逐步向信托公司靠拢，然而信托融资成本也在逐渐增加。2009年初至2010年初，房地产信托融资成本已经从10%左右上升到13―14%左右；2010年中过后，成本上升到17%左右；2011年房地产信托融资成本已经上升到20%左右，有些甚至高达25%以上。

      当融资成本逐步提升，银行的风险不断转嫁到信托公司身上，而房企现金流恶化的背景下，最受市场关注和担心的是，哪些金融机构是介入房企融资较深的，兑付危机何时会来？

      兑付危机中的金融机构

      从目前来看，银行和信托是为房企最常见的融资渠道。然而，不同银行和信托之间也存在着差异。

      根据央行网站公布的金融机构贷款投向统计报告，2010年和2011年的房企贷款增速都有所回落。2011年一季度最新的数据，3月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11万亿元，同比增长10.1%，比上年末低3.8个百分点。

      自银根紧缩，房地产的融资风险逐渐从银行转嫁到信托公司。

      中国信托业协会发布的数据显示，2010年新增投资房地产领域的信托投资额为2864.08亿元，占全年全部新增投资额的12.7%；2011年新增投资房地产信托的投资额为3704.58亿元，占全年全部新增投资额的22.5%。

      据中金公司测算，预计今年房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。预计明年到期2816亿元，明年还款额达到3100亿元。

      对此，理财周报记者根据相关数据统计了16家上市银行和全国65家信托公司在房地产行业的资金投放情况。

      截至2011年底，上市银行在房地产行业贷款余额上的排名前三是工行、农行和中行。如果按照房地产行业贷款余额的占比排名，前三则依次是北京银行、民生银行及华夏银行。一般来说，大型房企背后的银行都有数家。

      房企选择的信托公司的多样性却不及银行多，这是因为市场上房地产信托产品主要被个别的信托公司垄断。

      根据理财周报记者不完全统计，截至2012年6月12日，从2010年，发行的房地产信托共有898款，而全国65家信托公司中中融、长安国际、中信、中铁和新华五家信托公司分别有86款、60款、52款、45款和42款，合计285款，占比为31.7%。

      “2012年是个兑付高峰期，这是很多同行人士都认可的，但因为现在有很多带有兑付危机的信托产品到期后，不断有新的信托公司来接盘，所以危机并未完全暴露出来，还会延续下去。”上海本地一家信托公司长期研究房地产融资项目的高管说道。

      地产私募会否是下一个？

      从银行贷款到房地产信托再到私募基金，风险不断被市场转移。当华澳信托的案件爆发时，房地产私募基金成了市场担心的另一个点。

      房地产私募基金的活跃主要是在2011年，尤其是下半年，在银行信贷和房地产信托渠道受阻时，它风生水起。

      根据住建部政策研究中心2012年初发布的研究报告显示，人民币房地产私募基金总规模已达千亿，较2010年增长了1倍，目标收益率一般在20%~25%。而根据用益信托工作室统计，2011年房地产信托平均收益率为10.2%。

      目前，中国的房地产私募基金主要有三种类型：一是独立的专业运作型，主要是从PE基金转换而来，规模不大；二是开发企业主导型，如复地和金地；此外还有投行及金融机构附属型，如信托公司。

      根据理财周报记者不完全了解，目前已设立产业基金的房企有中海、金地、华润、绿城、万通、嘉凯城、世贸、复地等。去年房地产私募基金最热的当属复星系下的地产基金和星浩资本。

      一位复星集团从事房地产基金的中层人士告诉理财周报记者，“最近忙着发基金，销售得很快。”

      而深圳一私募界人士说道，“房地产信托兑付风险传得沸沸扬扬，发房地产私募基金的也有压力，听说星浩资本压力也挺大。”