一线城市门槛高企 地产基金潜入二三线城市

      资本的逐利性无处不在。据一份关于二三线城市大型房企资本运营模式报告称，由于调控令一线城市准入门槛变高，一些大型房企扩大了二三线城市的布局，背后跟随而来的房地产基金比例亦处于高增长态势。

      6月9日，智盈投资旗下基金投资的长沙复地·崑玉国际项目与万豪酒店的合作签约。将于7月初正式开售的复地昆玉国际是长沙当地第一个引入地产基金的商业综合体项目。据智赢投资董事总经理董伟海介绍，该项目开发前期已有复地旗下两只基金参与股权投资。

      二三线城市早已有基金进入。2007年，ING机会基金筹资3.5亿美元，集中投资于武汉、成都、重庆等中西部城市；上海智盈投资旗下房地产基金自2009年以来投资的项目分别位于成都、南京、长沙等地。

      房地产基金之所以看好二三线城市投资机会，主要是项目成本低和年化收益率高。

      一位基金分析人士称，二线城市地价涨幅较慢，直接关系房价的成本，一些大型房企便利用金融杠杆运作项目。如金地和万科，在二线城市试水的股权基金就比较成功。该人士透露，现在基金对于一些大型的城市综合体项目兴趣很大，而开发商也倾向于多渠道融资，与基金方面的谈判也较多。

      主要房企在二三线城市的销售业绩，是基金进入的指标之一。主战二三线城市的恒大地产，是这方面的代表。恒大2011年实现销售收入804亿，其中二线城市487.8亿，三线城市282.4亿，合计占销售总额的95.8%。今年恒大继续在二三线城市买地，前四个月花60亿共进账16块地，大部分分布于二三线城市。

      不过，由于二三线城市的市场容量有限，销售压力并不比一线城市轻，这正是房企寻求股权基金合作的动力。

      2009年楼市高峰期，一批知名开发商加快进入二三线城市，目前不少前期进入的项目正处于销售周期。以中部新兴城市长沙为例，这个人均DP为8000元、常住人口500万的中等城市，房价均价已达每平方米七八千元。

      在一线江景的长沙东扩板块，云集了万达、保利、北辰、复地、恒大等知名房企，它们的项目均定位高端，除了北辰项目以外，其他售价均远超当地市场价。记者在现场所见，这些高端项目销售中心显得比较冷清，而销售人员也承认，最近销售并不理想。

      一位房地产业内人士表示，2010-2011年，由于房价过高或限购，部分一线城市的消费者被逼到二三线城市买房，但经过两年的消化之后，这些城市的容量已接近饱和。

      如何评价二三线城市的基金投资趋势？董伟海说，“复地2003年就与外资基金尝试探索地产私募基金，未来10年，复地的战略不会变化。”他感到市场还是会朝上发展。“2008年金融危机时，就有一个理论，叫‘二次见底’，我们拿股市来做个比方，有时候你会看到前一天出来一个信息就跌2%，第二天出来一个信息又涨2%，你能看到多少理性的成分在内？我个人感觉能看到的多数是不定性和恐慌心理。”

      据了解，包括智盈在内的众多房地产基金这几年都集中于中西部投资，这个区域已经释放了足够的投资回报，而过往这些房地产基金做的都是纯股权的地产基金，未来可能会顺应市场做一些结构化的产品，比如股债结合等。