五种融资新手段促商业地产突围资金链瓶颈

      融资成本高涨和各类融资需求增长，商业地产业金融产品不断发展，融资渠道也从之前较为单一和简单的方式，逐渐渗透到商业地产开发的前期阶段、建设阶段、经营阶段等各个方面，甚至蔓延到了地产开发的上游。

      PE私募股权投资基金

      商业地产成长型基金以资本长期增值为投资目标。为实现最大限度的增值目标，成长型基金通常很少分红，而是经常将投资所得的股息、红利和盈利进行再投资,以实现资本增值。而以合伙型私募基金的运作方式，可以实现具有资金实力的有限合伙人和具有商业投资管理企业经验的普通合伙人强强联合、各取所需的局面。

      REITs房地产投资信托基金

      房地产投资信托基金。从国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。国际上的RE－ITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

      在我国，由于SPV（有资格经营信托业务的信托机构）的法律地位尚未明确，以及对于REITs的双重征税等问题，致使REITs在我国迟迟未能发展起来。相信随着金融信托行业的法律体系的不断完善，以及对REITs的税收优惠政策的出台之后，REITs一定会成为地产行业尤其是商业地产商的主要融资渠道之一。

      CMBS （商业不动产抵押贷款支持证券）

      CMBS （CommercialMortgageBacked Securities）是指商业地产公司的债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券。

      CMBS的价格根据评级机构的评级来确定；投资银行在参考评级后，确定最后发行价格，向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。

      CMBS是不动产证券化的融资方式，将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行。具有发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优点，因此问世25年来，在全球不动产金融市场迅速成长，为传统银行贷款之外，地产开发商筹资的新选择。以美国区域为例，目前商业抵押担保证券占商用地产融资市场的三分之一。

      2006年，万达集团在澳大利亚知名银行麦格理银行的帮助下，成功地以商业地产抵押担保证券（CMBS）的方式融资近10亿元人民币，开创了国内CMBS成功筹资的先例。

      分拆上市

      广义的分拆包括已上市公司或者未上市公司将部分业务从母公司独立出来单独上市；狭义的分拆指的是已上市公司将其部分业务或者某个子公司独立出来，另行公开招股上市。

      分拆上市后，原母公司的股东虽然在持股比例和绝对持股数量上没有任何变化，但是可以按照持股比例享有被投资企业的净利润分成，最为重要的是，子公司分拆上市成功后，母公司将获得超额的投资收益。

      买壳上市

      首先是买壳，即收购或受让股权。收购股权有两种方式：

      一是收购未上市流通的国有股或法人股，另一种方式是在二级市场上直接购买上市公司的股票，在西方流行，但是由于中国的特殊国情，只适合于流通股占总股本比例较高的公司或者“三无公司”。二级市场的收购成本太高，除非有一套详细的操作计划，能从二级市场上取得足够的投资收益，来抵消收购成本。

      其次是换壳，即资产置换。将壳公司原有的不良资产剥离出来，卖给关联公司，再将优质资产注入到壳公司，提高壳公司的业绩，从而达到配股资格，实现融资目的。