保障房信托高收益窥秘：变相为商品房项目融资

　　最近以来，市场频繁出现收益超过10%的保障房信托。险资也逐渐成为保障房建设的重要资金来源。

　　据悉，近日中国平安再次发起了保障房债权投资计划。该投资项目由中国平安旗下的平安资产管理公司发起，全名为“平安—南京公共租赁房债权投资计划”，已于4月上旬获保监会批准。该项目推介书显示，募集金额为50亿元，投资期限为5年，主要用于南京燕子矶新城公共租赁房项目的投资建设。其亮点在于高额的投资回报，预期净投资收益率高达7.6%，年化净投资收益率达7.82%。

　　事实上，这已是保险业内第四个保障房债权投资计划。截至目前，保险资金累计共动用135亿元参与保障房建设。

　　与此同时，中航信托4月末推出了天启亿利金威集宁保障房建设集合资金信托计划，预期收益率为9%~10.5%，而目前正在推介的天房大寺127地块保障房项目集合资金信托计划，预期收益率达到了9%~11.5%。

　　在商品房信托处于低潮期时，保障房信托却异军突起，成为信托业的一朵奇葩。动辄超过10%收益的保障房信托究竟从何而来？其融资背后又是如何进行资本运作的？

　　“保障房信托水很深，每个项目的收益灵活性很大，政策也不一样。没有一定实力和背景的信托公司一般不愿意做。”某大型信托公司房地产部总监对本报记者表示。

　　高收益从何而来？

　　保障房的利润一般被地方政府限定为总投资额的3%~5%。那么，信托公司如何保证投资者10%左右的高回报？上述信托公司房地产部总监告诉本报记者，由于保障房的定义广泛，旧城改造、棚户区改造、拆迁安置房、廉租房、经适房等都属于保障房的范畴，所以，保障房信托也有很多种操作模式。

　　以旧城或棚户区进行改造为例，其拿地成本较低，同时采用“回迁房+商品房”的模式，并受到一定的政策支持，后期有较充足的现金流来偿还信托本息，故该类产品能较好地和信托融合，获得较多的信托资源青睐，该类产品的平均收益率能达10%左右。而安居工程类保障房信托，多为安置房项目，也能获得较高的收益偿付信托本息，因而也是今年保障房信托的主流资金流向。

　　对于经适房和“两限”房而言，因其具有产权可以销售，能在一定期限内回款，故而能满足目前信托产品的期限要求。但是，考虑到两者的利润并不足以支付信托所需的高收益，故难以大规模发行。对这样的产品，地方政府一般都会向参与保障房建设的开发商许诺其承担超过银行贷款部分的融资成本，实际上就是给予一定财政补贴。此外，地方政府还以各种形式，直接或间接地给予开发商补偿。例如，在保障房小区中留出一定比例的商品房给开发商，或者在开发商竞拍其他地块时，给予资格或价格方面的优惠。

　　记者注意到，去年10月，华宸信托发行了一款“华宸·金诚(1105)号—乌兰察布市保障房特定资产收益权项目集合资金信托计划”，该信托计划资金用于购买鄂尔多斯市金威房地产开发有限责任公司持有的乌兰察布市棚户区改造项目——“亿利城·百旺家苑小区”总价值12.76亿元的房产特定资产收益权，拟募资7.3亿元。引人注意的是，该计划中还披露了项目中部分商品房的资料：“亿利城·百旺家苑小区”还拥有商业建筑面积10.162万平方米，此部分商业建筑由金威房地产公司自行销售，初步定价6000元/平方米。

　　事实上，很多保障房都是与商品房、土地一级开发等一起“打包”融资，或借保障房融资之名，行商品房融资之实。

　　“很多保障房信托都是如此，保障房项目背后都存在商品房项目的影子。但是，现在监管层并不禁止这种做法，而信托公司逐渐将之作为了一种促销手段。”上述信托公司房地产部总监表示，“这在行业内已经是很正常的事情了，否则保障房信托利润也不可能会有那么高。”

　　关于保障房收益的测算，也有很多种办法。一般来说，地方政府允许开发商将融资成本计入保障房的开发成本，在此基础上，再给开发商3%~5%的收益，有些开发商甚至可以拿到5%~6%的收益。

　　当然保障房信托也面临诸多风险。以上海经适房为例，从保障房开工到建设，大概需要1年左右的时间，但是，由于老百姓对经适房申请的意愿不积极，很多建好的经适房的销售情况并不理想，开发商也因此产生大量的资金沉淀。

　　“混搭方式”难长久

　　一位信托业人士向记者透露，“目前用保障房‘打擦边球’的信托产品很多。目前保障房信托混搭投资已经受到相关部门的重视，预计今年将出台一些规范，对保障房信托进行窗口指导。”

　　根据第三方机构普益财富统计的数据显示，从2009年至今，在信托公司产品名称中明确指出，用于保障房建设的集合资金信托计划共有46款。然而，通过对这46款产品的收益率情况分析却发现，这些产品所募集的资金大部分都投向了商业住宅开发。

　　普益财富信托研究员范杰表示，保障房信托已经成为噱头，甚至成为了一种促销的手段。多位信托人士也表示，目前国内信托市场没有纯粹的保障房信托。事实上，所谓的保障房信托的年收益率都超过了10%。

　　范杰认为，目前保障房信托在信托业中的占比仍较小，由于政府对保障房的大力扶持，保障房信托呈现升温趋势，想通过这种“混搭方式”来谋求长久发展不大可能，因此，必须要改变思路。

　　可以选择在主体完工30%或以上时介入，由信托机构或者能从事房地产基金管理的专业机构设立保障房信托基金，向投资者募集资金。保障房信托基金将主要投资于公租房、廉租房的租金收益权，并可按月申购赎回。而募集到的资金，将用于保障房建设和权益投资，建成后按月分红。同时，地方政府设立相应的担保机构，向信托基金进行信用增级，并保证每月分红不得低于一定数值。“其实我们一直在探索的REITs(房地产信托投资基金)，除了政策层面没放开以外，最大的桎梏还是投资回报率，金融机构给我们开出的点都是10%以上，但我们能够承受的就是7%~8%，再高就会推高保障房未来的买卖或租金价格。”上海市房管局某人士表示。