开发商接盘房地产信托 多种渠道化解兑付危机

      虽然今年首个房地产信托兑付高峰已在3月平稳度过，但由于房地产调控未有松动迹象，各地销售依然平淡，房地产信托面临的兑付困境并没有明显改善。

　　近日上实发展发布公告，拟收购华澳国际信托有限公司（以下简称“华澳信托”）持有的天津市中天兴业房地产开发有限公司（以下简称“中天兴业”）49.34%股权，收购价格为75845万元。而就在一年前，华澳信托曾发行房地产信托产品为中天兴业在天津的项目莱茵小镇募资，今年4月该信托产品刚刚到期。

　　业内人士分析认为，这极有可能是由于房地产信托到期无法兑付，转由大股东开发商进行接盘。在房地产信托兑付危机远未消除之时，到期信托正利用各种途径应对兑付压力，延迟最后期限的到来。

　　大股东接盘到期信托

　　上实发展的公告显示，在此次收购交易之前，上实发展旗下全资子公司上海上实城市发展投资有限公司（以下简称“上实城发”）持有中天兴业35.46%股权，华澳信托则占49.34%，上实发展持有15.2%。此次交易由上实发展全资子公司上实城发出面，收购华澳信托持有的中天兴业49.34%股权，收购价格为75845万元。交易完成后，上实城发将持有中天兴业84.80%的股权，上实发展依旧持有中天兴业15.20%的股权，上实发展及全资子公司将拥有中天兴业全部股权。

　　资料显示，中天兴业负责开发的天津莱茵小镇项目位于天津市西青区杨柳青镇，总占地面积为375960平方米，规划总建筑面积483941平方米，地上建筑面约445569平方米，容积率1.185，用地性质为商住综合。

　　莱茵小镇项目一、二期已经完工并交付，目前开发的为项目三、四期，均已办理预售许可证。项目三、四期部分可售住宅面积为311272平方米。目前项目仍有部分景观位置较好的多层公寓及联排别墅尚未开始销售。

　　记者在华澳信托公司官方网站上查得，其实早在2011年4月27日，华澳信托就曾发行过一支名为“华澳·长信8号-上实发展股权投资集合资金信托计划”，公开募集7亿元用于天津中天兴业旗下莱茵小镇项目的开发建设。该信托产品明确，信托期间为12个月，根据单笔认购资金金额的不同，年化收益率在6%-7.2%不等。

　　“从时间上看，该信托产品是在今年4月27日到期，而这笔收购交易又恰好是在信托到期后不久完成；从金额上看，收购金额差不多正是信托产品的募集资金总额加上收益率，因此很有可能是信托产品到期无法兑付，无奈之下由大股东接盘。”一名业内人士分析认为，大股东接盘可以暂时应对兑付危机，但真正的压力并未消除，要么靠降价推动销售回款彻底解决问题，要么再发行新的信托产品把兑付压力后延。

　　多种渠道应对兑付压力

　　事实上，由于房地产销售情况始终没有好转，通过正常的销售回款方式实现兑付的困难正在加大，整个房地产信托行业的兑付危机并没有真正解除。

　　在2012年一季度结束后，房地产信托即将进入单季900亿元的兑付时代。中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。

　　对于如此庞大的兑付金额，全国房地产投资基金联盟会会长张民耕坦言，在目前房地产形势下，信托产品正在运用各种手段应对兑付危机：有的通过发行新的信托计划接盘，有的利用自有资金介入或资产管理公司收购，还有的通过基金公司接盘。

　　中国信托协会数据显示，2012年3月，38家信托公司共成立190只固定收益信托产品，纳入统计的144只产品规模为254亿元，环比增加94%，同比减少45.32%。其中，信托资金投向最大的行业为房地产业，募集总金额为76.18亿，较1月份翻番；单只产品募集规模最大的也为房地产类，平均募集金额2.46亿元，较1月份增长31%。

　　针对地产信托发行回暖现象，业内分析认为，一方面在持续调控下房企的现金流状况进一步恶化，有较强的融资需求；另一方面，信托公司出于延后兑付时间的考虑，也加大了对房地产信托的投入；另外，还有部分产品提前终止，信托公司发行新信托接盘老信托。像上实发展接盘华澳信托的股权后，很有可能再发行新的信托产品募集资金。有信托行业人士表示，如果二至三季度房地产调控仍未明显松动，房地产企业现金流将进一步紧张，在无法获得大量信贷支持的情况下，信托资金仍是重要的输血管道。