前4月龙头房企融资同比涨6成 但拿地积极性降低

      缺钱，仍然是当前开发商急需解决的困局之一。为保证充足资金，今年以来房企通过各种渠道加快融资步伐。据中原地产统计，截至4月底，万科、中海、华润等龙头房企已确定完成融资额较去年同期增加约6成。

      融资额同比涨6成

      日前，包括华润、金地、恒隆等在内的房企均有增资和发债计划。

      4月24日，华润置地公告宣布，公司在4月17日与一家银行订立贷款融资协议，主要有关10亿港元的定期贷款融资，期限为3年。不过公告未透露银行的具体名称和融资成本。一个月前，华润置地刚刚获得20亿港元的定期贷款融资。

      无独有偶，4月26日，金地发布公告，将向深圳市金地大百汇房地产开发有限公司增加资金借款及贷款提供担保，新增额度合计不超过14亿元，金地方面称，增资主要是为了继续支持深圳市岗厦旧城改造项目的发展；4月27日，恒隆地产也公告宣布，总值30亿美元的中期上市票据发行计划已向交易所提交申请，将于5月3日生效。

      据中原地产不完全统计，3月以来，包括万科、万达、龙湖、华远等在内的近10家标杆房企获得的融资额度已达到300亿元左右，今年前4月，这些房企的融资额更是比去年同期增加约6成。

      另据链家地产市场研究部数据显示，今年一季度，在其监测的50家上市房企中，有24家房企出现融资行为，包括自身以及全资子公司的信托融资、银行贷款、出让股权等多元化方式，获得的资金超过700亿元。

      融资环境好转

      在库存积压、销售萎靡等背景下，大部分房企都增加了融资需求，同时，融资环境在一定程度上的缓解，也使融资额在近期出现明显上升。

      渣打银行近日发布的中国房地产调研报告显示，开发商的融资环境自2011年四季度以来并没有进一步恶化，最近数月，银行针对大型房产商的放贷有所增加，融资成本也开始从高点回落。现在工程项目开发的银行贷款平均利率为9.2%，而去年10月为9.9%；信托公司平均利率为17.2%，亦低于去年10月的20%。值得注意的是，已经开始有8家受访公司表示下两个月获得银行贷款会更容易。报告称，这反映出融资环境出现改善迹象。

      北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，开发商资金最困难的时期已经过去，相比去年下半年的信贷收紧，在两次存款准备金率下调后，整体市场资金情况有所缓解。而CPI的触顶下调，给信贷政策继续松动也带来了空间。

      现金为王

      尽管如此，开发商对资金的渴求仍然不减，现金为王依然是绝大多数房企的策略。

      据统计，截至4月15日，沪深两市共有33家房地产开发企业发布了一季度业绩预告，其中有13家房企净利润出现续亏、4家房企预减、6家房企首亏，占据总量的70%，预增的房企仅有6家。最近三年上市房企平均负债率分别为65.8%、70.2%、72.1%，去年行业负债率达到创历史新高的72.1%。往年房企依靠高房价带来现金流、缓解高负债的做法已经不能持续，其筹钱的多条通道也不断遭遇封堵。

      同时，10大标杆房企在46个城市在售项目库存量显示，标杆房企在二线城市的库存量增加最为迅速。与去年5月相比，二线城市库存量增加77%，三线城市增加60%，一线城市增加39%。张大伟表示，虽然从今年2-3月开始，部分城市成交量开始复苏，但是相比去年同期仍然处于较低水平，继续回暖的可能性并不大。

      拿地积极性创历史新低

      链家市场研究部陈雪认为，目前大量的负债对于房企仍是重压，去年高企的融资成本带来的影响将在今年体现。今年房企对资金的渴求，或将成为历次调控以来最为紧迫的一年。“在目前的融资环境下，中小房企更多依赖于销售回款或是通过出售股权等资金腾挪的方式来解决资金问题。预期多数房企仍会积极扩大销售，以价换量不可避免。”

      对于绝大多数开发商来说，资金的困局并没有得到根本性改善，在此背景下，房企拿地步伐仍显谨慎。

      据中原地产统计显示，今年以来标杆房企购地金额环比和同比均出现大幅下降。3月，保利、恒大、雅居乐和招商地产共花费59亿元补充新的土地储备，购地金额环比增加27%，但同比仍减少38%。今年第一季度，10大标杆房企权益购地金额为143亿元，仅相当于去年同期的3成，富力、华润、金地和绿城4家房企均未补充新的土地储备。

      “购地金额仅占同期销售额的13%，房企拿地的积极性降至历史新低，开发商的购地策略依然十分谨慎”，张大伟表示。