地产商资金紧张度再调查：缺的只是发展的钱

　　 刚刚过去的“五一”假期，部分开发商“以价换量”，资金得以回笼。不过，并非所有房企都打算降价促销来缓解资金链，面对逐步到期的上万亿债务，龙头、中小房企各显神通。但从目前掌握的情况看，总体上地产商的资金链困局仍在，但似乎还没有转坏迹象。易居房地产研究院发展研究所所长李占军认为，多数开发商缺的是发展的钱，而并非影响其生存。中国城乡建设经济研究所所长陈淮日前也表示，目前房地产市场出现的问题，没有一个是要市场和行业之“命”的。

　　资金困局：今年缺口1.3 万亿

　　日前， 国泰君安分析师孙建平在《2012 年房地产行业投资策略：平衡再生》

　　研究报告中指出，2012 年中国房地产市场资金缺口达到了1.3 万亿，如要弥补上述缺口，需要将销售规模提高25%。此前，世联地产董事长陈劲松也曾公开表示，地产商上万亿债务将在今年年中逐步到期。

　　广东省房协的报告也称，一季度全省房地产开发企业本年到位资金持续低于同期完成投资增速；资金充裕度处于年以来同期最低；本年各项应付款大幅增长，多项指标均显示企业资金压力增大。

　　而在3 月初， 渣打银行在二、三线座城市， 对30 家房地产商进行了问卷调查。参与调查的开发商报告称，贷款违约数量上升，预期6 家地产商有破产风险。

　　大房企：建筑商供货商帮忙“顶雷”

　　虽然整个房地产行业的资金情况目前尚无从掌握， 但数据显示， 大公司的资金情况有所好转，中小地产商的资金情况却比去年底还差。

　　记者通过对55 家房产企业中已公布一季报的大公司的业绩调查发现，标志资金宽紧度的流动比率、速动比率、现金负债比率等指标，比去年年底均有一定幅度的提高。比如，万科的流动比率由上年末的0.37， 上升至目前的0.4；招商地产的流动比率则由去年末的上升至0.64。

　　去年底摇摇欲坠的绿城中国，通过“卖儿卖女”抛项目似乎也扛过来了，亿到期信托全部偿付，而且没有再发行新的信托产品以偿旧债。4 月17 日绿城转让天山路项目， 已能接受SOHO 中国分多次付款，证明其资金状况确较去年底有所改善。

　　值得注意的是，目前除了银行贷款之外，还有政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。

　　日前，广州某大型上市房企组织媒体赴广东惠州参观其预投50 亿打造的温泉休闲养生项目， 该集团副总裁坦言，开发旅游地产可令公司更多元化发展，而且跟宏观调控政策没有矛盾。值得一提的是， 经过记者深入了解， 该集团除了规避政策风险外，也将资金风险降到最低： 该项目基本是由建筑商、供货商前期垫资的。虽然垫资承包现象的潜规则一直被外界狠批，但面对大型地产商，这些承建企业为了生存还是愿意揽活。海尔地产董事长卢铿此前所言也证实了这一点： “ 开发商的资金并没有像外界形容的那么紧张，现在是建筑商和供货商一起帮开发商撑。”

　　中小房企：担保抵押卖项目

　　相比大房企而言，大多数中小地产企业资金情况却比去年更为糟糕。如华丽家族，一季度的速动比率只有0.1，低于去年年末。深振业去年末的速动比率为0.1558，而一季度末仅为0.1228。深振业在一季度取得了3.219 亿元的借款，但归还的借款却达到5.73 亿元。

　　大房企可以“店大欺客”，中小房企则低微了许多。民间借贷是它们的重要渠道，有担保业内人士透露，近段时间，来找担保公司作抵押的中小房企在增多，同比上升近2 成。

　　除了低价甩卖尽快回笼资金外，这些小房企不得不退出或者减少开发项目， 如上海富铭房地产卖身续命、恒顺醋业则壮士扔“房”。

　　观点：多数开发商“只”缺发展资金

　　虽然资金困局依然存在， 但连续个月的成交回暖已缓解了部分压力。在易居房地产研究院发展研究所所长李占军看来，目前市场“回暖”有多方面的原因， 一是开发商加大了促销力度；另一方面银行恢复了首套房贷款利率优惠，放款额度也有所增加。李占军认为，开发商降价促销确实是促成成交量反弹的重要原因之一，但并不能因此就认为开发商缺钱， 开发商缺的是发展的钱，而并非影响其生存。

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮日前出席“中欧私人投资高峰论坛”上也表示，目前房地产市场确实出现了一些问题， 如一些开发商资金链断裂、破产、销售量下滑等， 但所有这些问题没有一个是要房地产市场和房地产行业之“命”的。“现阶段，开发商手里都是优质资产———土地、在建工程和现金，几乎不承受技术贬值和无形损耗”。