499亿美元热钱围堵 多重利好或推动房地产行业复苏

　　人民币升值提速，热钱流入，同时政策放松预期背景下，房地产市场的投资或否极泰来，行业复苏时间窗口正在开启。

　　本币升值热钱流入

　　6.2787！4月27日，人民币对美元汇率中间价报再创升值新高。

　　这是连续第二个交易日改写汇改以来新高纪录，来自中国外汇交易中心的最新数据显示，连日来，人民币升值有加速态势。

　　在人民币对美元汇率创出历史新高的同时，境外热钱也有流入迹象。

　　4月26日，外汇管理局网站公布的最新数据显示，2012年一季度，中国国际收支经常项目、资本和金融项目呈现“双顺差”，国际储备资产继续增长。一季度，经常项目顺差247亿美元；同时，资本净流入规模达499亿美元。

　　国家外汇管理局有关负责人认为，一季度再现资本净流入主要是因为国际市场环境改善，全球投资风险偏好上升，资本回流新兴市场。但与上年同期相比，一季度跨境资本净流入同比仍下降50%以上。

　　不过，值得注意的是，2011年四季度，资本净流入规模为逆差481亿美元，这意味着，资本净流入规模环比增长达200%以上。

　　“尽管现在政策仍不明朗，但按照以往经验，人民币升值热钱流入背景下，房地产或房地产股票是最先受益的品种，不过现在投资方向不是很明朗。”一位资产管理业人士表示。

　　地产股率先异动

　　尽管楼市销售数据仍旧低迷，但地产股走势却极为抢眼。

　　截至4月26日收盘，地产指数年内涨幅已达21.5%，其中，在政策放松预期下，地产指数4月份大涨11%，地产股平均上涨16%。龙头股万科、金地集团、招商地产、保利地产4月个股涨幅均超过8%。此外，具金融改革概念的地产更是全面飙升，浙江东日、金丰投资、金山开发月内暴涨163.79%、125.53%、90.75%。

　　近期以来，武汉、南昌、沈阳、蚌埠、克拉玛依、呼和浩特等多个二、三线城市，公积金贷款额度及比例已悄然松动，地方政府支持刚性需求的姿态较为明显。

　　光大证券分析师万知在最新一份研究报告中认为，房地产股的异动主要是楼市正在朝经济差政策转暖、房价跌成交回升的方向前行。“随着杭州金星地产破产，房企资金链压力逐步显现。一方面资金链的压力会逐步促进房企下调房价，同时为政策局部放松赢得空间。另一方面政府意识到对地产商资金链卡得过紧，如果政策不放，地产商破产潮会出现，这不是政府愿意看到的局面。”

　　复苏时间窗口逐步开启

　　在多重因素交织背景下，房地产行业复苏的时间窗口正在开启。

　　房地产调控的效果正在显现，房价跌幅较大。数据显示，今年以来，上海新盘价格连续数月明显下调，有的楼盘跌幅达20%—30%。事实上，今年一季度，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格同比降幅进一步扩大，上述各地均因此出现多宗退房案例。

　　长江证券分析师刘俊认为，推动市场复苏的因素主要来自于几个方面，一是始于一线城市的优惠政策已经逐步蔓延至二线城市，从年前基准利率上浮，至目前85折已经成为上海等个别区域的普遍现象；此外，年前后期间价格明显松动,至目前下跌幅度已经收敛,观望情绪有所驱散；与此同时，限购令均已经过去一年,即多区域外地人已经具备购房资格，这一点对于二线城市的影响更为明显。

　　而对于房价反弹造加大政策调控风险的市场隐忧，刘俊认为，由于房企的存货量仍在继续走高，去化压力犹存，由于2009至2010年的土地盛宴过后,接下来供给高峰必然会随之到来,这将对价格上行形成约束。

　　有行业资深观察人表示，市场的健康复苏应该是舆论宣传先行，然后价格稳定，交易量回升，而调控由行政管制逐步让位于市场化自我调节。

　　“2012年虽然不是地产政策天翻地覆的一年,却是地产行业顶层设计拉开序幕的一年,也是商品房销售面积逐季增加的一年。” 中信证券分析师陈聪如上表示。

　　而眼下，对房地产行业来说，五月小长假的市场表现或是行业会否回暖的一个先兆。