以工商企业融资之名行房地产融资之实风险较大

　　在监管不断收紧的情况下，部分房地产信托借第三方“吸金”，尤其是在产品名称上“捣糨糊”。记者昨日了解到，普益财富发布的报告指出，目前以工商企业融资之名行房地产融资之实的信托产品项目较多，出现了建筑公司为房地产开发商融资的情况。部分信托公司甚至开始用“投资信托计划收益权”的模糊产品名称的方式发行新的房地产信托产品。

　　普益财富研究员范杰介绍，四川信托最近发行了一款名为“自贡市荣新建筑工程有限公司流动资金贷款”的集合资金信托计划，期限为18个月，年化收益率为10.5%。表面上看，该信托产品的资金用途为“用于对向自贡市荣新建筑工程有限公司（荣新建筑）发放流动资金贷款，资金用于其采购建材和补充其他日常经营所需资金”。

　　但在该信托产品的风控措施中，荣新建筑公司的关联方四川荣新房地产开发有限公司（荣新房产）以其名下位于安岳的“柠都新城”项目面积为6468.44的商业1层（已经竣工结算，正在办理产权证），及其占用范围内应分摊的出让商业建设用地使用权为荣新建筑公司支付贷款本息提供抵押担保。

　　研究员范杰分析：“融资方荣新建筑和抵押人荣新房产同属于荣新集团下属公司，而目前荣新建筑的主要工程为荣新房产名下‘柠都新城’项目。此次借款无疑就是为‘柠都新城’项目‘输血’。”

　　普益财富的报告显示，该房地产开发项目位于四川省县级城市，定价较高而开发商及其实际控制人资金实力一般，本次融资5000万元使用荣新建筑为融资主题，主要就是为了逃避监管层对房地产信托的审查，也是为了以“工商企业”的面目而非房地产信托的面目出现在投资者面前，加速销售进度和降低融资成本。

　　“以工商企业融资之名行房地产融资之实。”研究员范杰指出，信托公司设计此类产品有违诚实义务和谨慎性原则。由于这类产品隐藏了信托资金的最终用途，风险较大，也比较容易对投资者构成不当推介。

　　研究员范杰分析，房地产开发是高负债行业，开发商为了节约资金成本往往会通过提早收款、延迟付款等手法减少资金占用，最为突出的就是预售房。其实，除房产预售外，开发商还会管理对建筑商、供应商的付款。而相对于开发商，建筑商和供应商处于劣势地位。于是当前在房地产开发商资金紧缺的情况下，出现了建筑公司为房地产开发商融资的情况。

　　另外，信托收益权投资的风险与投资项目密切相关，如果隐去房地产开发项目的名字，用模糊的“信托收益权”或“信托投资计划”描述投资对象，则会导致投资者无法准确理解投资风险。目前在房地产调控的大背景下，部分信托公司开始用“投资信托计划收益权”的模糊产品名称的方式发行新的房地产信托产品。

　　申银万国发布的最新报告显示，2012年房地产信托产品本息合计到期2037亿元，从目前的情况看信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈现增多趋势。一家信托公司的高管坦言，部分房地产信托产品借第三方“吸金”，而且在信托产品名称上“捣糨糊”，正是为了可以在投资者面前“掩人耳目”。