一季度上市房企业绩下滑 未来降价和融资将更为频繁

      从已披露的上市房企销售业绩来看，一季度典型房企的销售金额同比下滑明显，万科一季度销售金额311亿元，同比下滑13%；恒大一季度销售金额83亿元，同比下滑58%。其他如龙湖、绿城、碧桂园等房企一季度销售金额同比也均有所下滑。

      结合Wind数据来看，截至4月15日，沪深两市共有33家房地产开发企业发布了一季度业绩预告，其中有13家房企净利润出现续亏、4家房企预减、6家房企首亏，占据总量的70%。较去年同期来看，这一比例约为60%，有14家房企净利润预增或扭亏。可见，2012年一季度房企呈现出整体利润下降的趋势。

      受制于房企现金流和偿债压力，高端住宅项目大幅降价

      一季度利润率的下降及销售回款的减少，使房企的现金流及偿债压力更为突出，这也是近期以来多个高端项目明显降价的主要原因。比如绿城，2011年曾高调表示不降价，但2012年伊始便积极调整销售策略、模式及价格方案，旗下项目出现大幅降价现象。

      绿城高负债和高存货是其作出调整的主要原因。绿城公布的2011年年报显示，其净负债比率为149%，虽已较中期的163%有所下降，但依然属于行业较高水平。在高负债率的同时，绿城面临着高存货压力，其2011年底的存货量高达846.82亿元。同时，一季度销售金额的下跌，也使绿城更加关注开盘去化率，进一步加大了项目折扣力度。企业在上海的绿城玉兰花园原来均价在45000元，现在跌到29000元，降幅达到36%。

      仁恒也是另一典型代表，其在上海浦东的仁恒森蓝雅苑也由于销售不畅目前降至30000左右；世茂在上海陆家嘴(600663,股吧)的世茂滨江花园，每平方米成交价从2010年的8万元以上，跌至如今的5万元；还有不少沪上豪宅与两年前的房价高位相比已推出6折优惠。可以预计的是，随着调控的持续，房企回款压力的上升，未来项目的降价将更为常见，尤其是去年没有降价的房企。

      典型房企一季度融资有所上升，预计未来融资将更为频繁

      目前，除了加大项目折扣力度以求快速回笼资金外，房企急需拓宽融资渠道以应对资金压力。2012年一季度典型房企的融资活动较同期明显增多，不乏大手笔融资。从融资途径角度来看，除了银行贷款外，债券、信托和票据融资所占比重有所上升。比如和记黄埔5年及10年期的美元债，发行规模合计约78亿港元；金融街由集团公司担保的163亿元的债务融资；泛海建设(000046,股吧)联手中信信托170亿元投资矿业以及碧桂园拟发行9亿美元票据等等。

      进入4月份以来，即使资金充裕的房企也开始积极融资，比如龙湖和中海。4月5日，龙湖获得21.25亿港元及3923万美元的银团贷款；4月11日，中海也获得为期3年，总金额达76亿港元的定期融资贷款。随着调控的持续，房企对资金的需求将继续增多，预计未来房企的融资活动将更为频繁。