“借新还旧”增多 房地产信托屡现“左手倒右手”

      新信托接盘旧信托现象越来越多

      3月份的房地产信托不仅发行量和收益率双双上升，大型房地产信托也再次重出江湖。目前市场上还出现一种现象，很多信托是基于同一或关联项目，开发商或其关联方更换名目、另行融资，主要方式是直接用新信托接盘旧信托，或由用建筑公司名义申请融资并投资于已成立的信托产品收益权等。类似“接力”和“倒手”现象，在去年只是零星可见，今年这种“借新还旧”的接盘方式却变得越来越多。

      信托发行量收益率齐升

      据用益信托工作室统计，3月份有38家信托公司共成立190只固定收益信托产品，纳入统计的144只产品总规模为254.29亿元。投向最大的是房地产行业，募集总金额为76.18亿元。据普益财富统计，房地产信托不仅发行量出现了明显上升，从预期收益率上看，近期发行的产品预期收益率也是稳中有升：以期限为12个月、18个月、24个月和36个月的产品为例，3月份发行的平均收益率分别为12.25%、10.50%、12.06%和11.83%，较2月份分别上升68.33BP、5.00BP、115.00BP和27.08BP。

      地产信托“左手倒右手”

      在地产信托量价回升的同时，许多房地产信托同时也出现了提前到期的现象，包括中融信托、天津信托等大型信托公司在内的十多家信托公司，近日均出现了旗下房地产信托计划提前清盘的现象。

      提前终止的项目资金流入了新成立产品，这些产品出现了一种耐人寻味的特征——一种以前一个信托计划的受益权作为收益标的的信托产品正在出现。在信任信托网上可以看到，一款由金谷信托发行的、以金谷信托于2011年发行的、于今年7月份和明年1月份到期的同款产品受益权作为收益标的信托产品已经热销完毕，规模为3.89亿元，但后者较前者的预期收益率提高了1.5%。

      好比“滚雪球”一样，这种借新还旧的接盘方式的产品正在悄然出现。除了上述金谷信托这类明面上就可看出的产品之外，还有部分产品是基于同一个或是关联项目，开发商或其关联方更换名目另行融资，主要方式有两种，一是直接用新信托接盘旧信托，二是以建筑公司名义申请融资，再投资于已成立的信托产品收益权。“以同一个项目再融资投资者可能难以接受，但如果用同一个开发商项目下的另外一个项目进行融资，投资者就很难看出来了。”有业内人士告诉记者，目前市场上出现了多个此类“明修栈道”的信托产品，“有开发商用一个名气较大的A项目向信托公司融资获得开发资金，而这个开发商这个项目的资金缺口其实远远没有这么大，但其另一个B项目已经建立过信托并且快到兑付期了，目前该项目现金流困难，已经处于半停工状态。第二个信托产品发行成功后，很难保证项目公司的信托资金只用于A项目而不用于B项目。”

      兑付风险或被延至明年

      在业内人士看来，这种“借新还旧”的接盘方式未来将会越来越多。“市场上找资金的房地产项目最近越来越多，其中大部分都是2008年、2009年那一波进去的开发商。”有房地产信托中介人士表示，他近期接触的数家信托公司中，多数都有意打造类似信托产品。

      备受关注的房地产信托兑付高峰，是否能以这种“滚雪球”的方式安然无虞地渡过2012年难关？如今多数业内人士均认为，今年的房地产信托兑付不会出现严重危机，无论是借新还旧、降价卖房还是股东支持，实在不行还可以找其他金融机构接盘。

      然而值得关注的是，这些“左手倒右手”的信托产品，其共同特点多为后一个信托产品的预期收益率一般比上一个信托产品高出几个百分点，表面上虽然化解了眼下即将面临的兑付风险，但迟至明后年仍逃不过兑付高峰，且兑付成本将更为高昂。华智咨询研究报告显示，房地产信托融资成本在2010年下半年上升到17%左右，而目前的房地产信托融资成本已经上升至20%左右。