库存巨大房企“钱紧”以价换量渐成趋势

      [提要]随着大型房地产上市公司年报的陆续出炉，房地产企业资金面紧张的现实再次被凸显。高额的负债率、庞大的库存、严重分化的业绩水平，再加上宏观经济面的整体回调使得房地产企业面临着资金和销售压力。在中央三令五申强调房地产调控不动摇的背景下，想要走出困境、回笼资金，房地产企业似乎只有“降价促销”一条路可走。

      随着大型房地产上市公司年报的陆续出炉，房地产企业资金面紧张的现实再次被凸显。高额的负债率、庞大的库存、严重分化的业绩水平，再加上宏观经济面的整体回调使得房地产企业面临着资金和销售压力。

      虽然一季度信贷政策出现了明显的宽松趋势，但在中央三令五申强调房地产调控不动摇的背景下，想要走出困境、回笼资金，房地产企业似乎只有“降价促销”一条路可走。

      库存巨大房企经营仍处困境

      根据近期陆续公布的上市房企２０１１年年报，虽然大型标杆房企依旧在调控最严厉的一年当中取得了较高的营业收入，但业绩分化的趋势已十分明显。部分房企的销售业绩环比出现了大幅度的下滑，与此同时，越来越大的库存压力也成为房企未来发展的巨大隐患。

      来自中原地产研究中心的数据显示，截至３月底，已公布年报的４８家Ａ股上市房企２０１１年实现营业收入合计２２３３．９５亿元，同比增长２６．４％；营业成本１２８６．３４亿元，同比增长２２．２％；Ａ股房企的整体营业利润率有所提升。

      不过与此同时，各房企的存货消化周期也在大幅延长。统计数据显示，４８家Ａ股上市房企２０１１年末的存货合计高达５９０６．７４亿元，同比增长４５．８％，以去年的开发和销售进度计算，４８家房企目前存货的消化周期达４．６年。而在２０１０年末，这些房企整体存货的消化周期为３．８４年。这意味着，２０１１年末Ａ股房企的存货周转天数同比足足延长了９个多月。

      “虽然在３月份部分城市成交量开始复苏，但是相比２０１１年依然处于平均水平，继续回暖的可能性不大。”中原地产研究部总监张大伟表示，在楼市火爆时期积累下的存量目前依旧是压在大部分房企心头的一块巨石。

      融资负债资金压力不减反增

      巨大的库存压力意味着资金回笼速度的减慢，这对极度依靠资金快速运转的房地产行业而言无疑是巨大的枷锁。一季度以来，包括中国海外、碧桂园、招商地产、雅居乐、合景泰富、华远地产等多家上市公司宣布了自己在Ａ股和Ｈ股的融资计划。

      与此同时，从今年信托发行情况来看，头两个月房地产信托出现井喷。根据用益信托数据显示，目前在售的集合类房地产信托产品仍有９８款。１至２年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期回报率仍然最高。分析人士认为，这表明不少房企短期资金非常匮乏。

      链家地产市场研究部的冯联联认为，一季度多家大型房企密集融资，体现出房企在２０１２年对于资金的需求仍然有较大的规模。同时，也表明２０１１年房企资金回笼的情况与预期有一定差距，并且在今年继续调控的大形势下，房企也不免对今年的资金回笼形势产生担忧。

      然而，在房企纷纷启动新的融资计划，到处“找钱”的同时，越来越高的负债率也成为房企资金链面临的新压力。逐渐到期的房地产信托、银行信贷，都成为房企必须面对和解决的资金难题。

      根据链家地产市场研究部统计，２０１１年万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债，较上年同比上涨４１．８％、４３．２％、５３．５％和２７．４％。已经背负了较高负债的房企，再进行大规模的融资，未来偿债负担加重的风险无疑进一步增加。