房产信托兑付潮逼近机构 投资者择机捡便宜货

　　面对即将到来的房地产信托集中兑付潮，银监会近日对房地产信贷风险发出密集提示。银监会要求信托公司做实做细房地产信托业务分析，严格评估其风险状况及应对措施的有效性，并在项目到期前三个月及早介入，及时应对，研究建立市场退出机制。业内认为，房地产调控的叠加效应和房地产信托兑付期的集中是监管层此次提示风险的重要原因。

　　二、三季度将出现兑付高潮

　　根据中国信托业协会的数据，截至去年末，房地产信托余额达到6882亿元，同比增长达59%。房地产信托成为信托公司主要的业务增长点，带动了去年信托公司利润的高速增长。但随着房地产市场调控的深入，这项业务的风险也在积聚，随着还款期限的集中到来，其面临的兑付压力将越来越大。

　　记者发现，由于信托公司并没有公开披露平台，每家信托公司产品披露情况差异巨大，难以清楚地计算2012年到底有多少房地产信托面临到期。据诺亚财富报告，2012年房地产信托到期总规模为1172.5亿元，约为2010年的2.5倍。国泰君安证券的统计数据是房地产信托2012年总到期规模达到1759亿元，中金则预计到期规模将在2000亿~2400亿元。

　　从时间上说，三季度将出现兑付高潮。据国泰君安统计，2012年一季度到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中7月为今年年度高峰，将会达到504亿元。

　　一位业内人士认为，这些统计数据并不完全，信托品种名目繁多，很多产品表面上可能是流动性贷款或股权质押等项目，但实际投向是房地产，因而实际规模至少是可统计数据的2倍。

　　信托公司严阵以待

　　面对即将到来的兑付潮，许多信托公司早已经采取了应对措施。据悉，目前各地银监局的要求是对每一个项目进行审核，提早了解是否会出现兑付风险。另外，某些风控严格的房地产信托项目，在签订合同的时候已经有应对兑付风险的条款。比如有的合同就要求提前3个月或者4个月开始缴纳"兑付保证金"用益信托分析师岳婷认为，"保兑付"将成为今年主要课题，偿付压力较重的房地产公司不在少数，一些开发商资金链二季度可能爆发风险。由于信托产品到期后不能展期，房地产信托的兑付资金主要依靠销售回款，在当今销售难、回款慢的情形下，自然加大了房地产信托的兑付风险。尤其是那些对信托依赖较大的小开发商，很有可能到期无法偿付。

　　不过，一位信托行业研究员表示，信托公司还是有很多渠道去应对兑付风险，如果真的出现房地产企业无法兑付的风险，信托公司还可以发行新的产品对其延期，或者是利用自有资金或者大股东来购买。当然，延期只能临时应急，对于在调控期始终处于现金流紧张的公司相当于风险累积。同时新产品发行的审批难度日益加大，2011年4季度单月平均发行额已降至121亿元，相比2季度缩水近70%。""有些信托公司为了避免到期出现'颗粒无收'，情愿割点肉，比如选择提前一个月或者几个月要求提前清盘或者开发商至少兑付一定比例的到期本息总额。"上述研究员指出。据不完全统计，目前华宝、中诚、天津信托都提出了提前清盘。

　　机构投资者等待出手时机

　　据悉，目前一些项目现金流不足的地产公司，一般采取出售资产的办法。某信托人士认为，出售资产是比较稳妥的处理方式。"2012年房地产信托新发规模负增长已成定局。如果地产公司能够以出售资产的方式补充现金流，信托项目可以及时还本付息。反之，流动性风险将逐步转化为坏账风险。"因此，一些在集中兑付下无法还款的房地产信托正以便宜的价钱被机构投资者接盘。一家信托公司产品设计人士表示，接盘的机构中大多是资产管理公司或地产基金。他们接手的抵押资产价格一般是5折左右。对于房地产公司来说，资产管理公司给的5折价格刚好可以满足信托产品的还款需求。这种做法对信托计划的投资者的利益并没有多少影响，因为房地产信托的抵押率一般都小于四折，也就是说，如果需要融资2个亿，那么抵押物的价值至少要5个亿。所以如果将抵押物按照五折卖出，之前投资人权益并不会受损。

　　据悉，目前一些资产管理公司也正在寻求一些好的地产项目，他们对流动性要求并不高，有足够的耐心等这些资产度过阴霾。一些机构投资者正在筹集资金，寻找更恰当的出手时机。"三季度的房地产信托的兑付压力最大，由于资产处置一般要提前于兑付期，那么在二三季度时可能会产生集中的抵押品抛售，那时可能会出现处置量非常大，而价格非常低的情况。"上述产品设计人士表示。