明年开发商＂缺粮＂过万亿 上市房企或面临债务危机

　　地产龙头万科“员工年终奖减半发放”的传闻在市场上引起轩然大波，对此，万科总裁郁亮本周六迅速予以否认。不过，记者近日从专业研究机构获得的数据显示，整个房地产市场明年资金缺口预计超过万亿，而且上市开发商大量债务下季到期。业内人士认为，上市房企可能面临债务危机。

　　国家统计局数据显示，10月份70个大中城市中已有34个城市新建商品住宅价格下调。市场分析指出，房市“拐点”正式确立，而未来巨大的资金压力将让市场环境继续恶化。

　　招商证券认为，今年前十个月房地产开发投资增速稳定在31%左右。但是房地产开发资金来源的累计增速仅为20.2%。此外，在资金来源中，开发商自筹资金达41.2%，国内贷款则仅占15.4%。

　　筹资能力下降

　　即将到来的2012年，房地产资金压力有增无减。东方证券杨国华称，全国龙头“万保招金”明年整体无资金缺口，但以2011年6月作为起始点分析，未来一年，剔除“万保招金”后的115 家上市房企整体的资金缺口约1329亿元，基本相当于2011年6月时的现金总量，这一缺口比2008 年6 月时还大。

　　国泰君安孙建平指出，2012年中国房地产市场的资金需求将达到10.84万亿元，而包括开发商自有资金、商品房销售、银行贷款以及信托贷款等途径，房地产企业只能筹集9.49万亿元的资金。这也就意味着，如果按照目前的口径计算，明年全年开发商的资金缺口将达到1.35万亿元。

　　债务“大山压顶”

　　与此同时，开发商债务压力愈来愈沉重。上海易居最新报告显示，今年前三季度，上市房企资产负债率均值为63.58%，为2009年以来新高，且越来越多的上市房企资产负债率进入到过高的区间，资金问题逐渐凸显。其中，资产负债率超过70%的上市房企增多趋势明显，占比超过四成。

　　值得注意的是，在债务不断攀升、资金来源逐步收窄的情况下，房地产上市公司有大量债务即将到期。东方证券杨国华测算，上市房企长短期付息债主要分布在未来三年内，有46%的债务集中在2012年偿付。明年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。

　　“现在很多规模不大的房地产项目资金运作都比较难，如果照目前形式发展下去，明年将有很多项目停工。”一位全国性房企负责人表示。因此，部分房企明年可能入不敷出，行业有可能出现债务危机。而房地产股也将继续成为大盘上涨的绊脚石。