老房贷明年起利率升至7.05% 提前还贷划算吗?

　　今年来央行三次加息后，五年期以上贷款利率达到了7.05%。由于大部分老房贷客户要到明年1月开始执行新利率，现在已经是房贷调息倒计时。届时，老房贷客户的利率要从现在的6.40%上涨到7.05%，利率上涨幅度超过10%，还款负担要加重不少，最近，很多手头有点闲钱的房贷一族都在犹豫，要不要在执行新利率前提前还掉一部分贷款？理财专家提醒，享受优惠利率或者贷款时间没超过5年的借款人，大可不必提前还贷。

　　有利率优惠不必提前还贷

　　目前正是每年提前还贷的高峰期，但记者从杭州多家银行了解到，与前两年相比，今年到银行提前还贷的人少了很多。

　　经过数次加息，目前5年以上长期贷款利率为7.05%，对于享受7折利率优惠的客户来说，明年执行利率为7.05%×0.7=4.935%，而5年期存款利率为5.5%，贷款利率与存款利率出现罕见的倒挂现象。部分享受8.5折利率优惠的客户明年的利率则为7.05%×0.85=5.9925%，也没比贷款利率高多少。

　　最近发行的2011年凭证式（四期）国债票面年利率6.15%，对于7折房贷利率客户来说购买5年期国债可获得年利1.215%的无风险息差，不必提前还贷。即便没能买到国债，银行中长期理财产品也是替代渠道。记者统计了目前在售的20款1年期银行理财产品，平均预期年化收益率为5.97%，多家银行的一年期产品预期年化收益率甚至高达6.5%，这些产品大多投向债券、票据市场或者优质企业信托融资项目，风险较低。购买起点资金也多在10万元左右。

　　而对于实行基准利率甚至上浮利率的房贷客户来说，是否提前还贷就有点纠结。目前市场上年化收益率高于7.05%低风险理财产品还是比较难找。对此，理财专家表示，如果你是一个保守的投资者，资金使用效率较低，可以考虑提前还贷。如果风险承受能力较强，可以尝试进行高收益高风险投资，比如股票、基金、信托理财等。

　　等额本息未超5年提前还不划算

　　目前，房贷还款方式主要有等额本息、等额本金还款两种。等额本息还款的特点就是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的占比中，还贷前半段利息占比大于本金，期限过半后则反过来。由于每月还款额相同容易记，加上前期还款压力小，目前多数贷款人采用等额本息还款方式。

　　以一笔贷款100万元、期限20年、年利率7.05%、等额本息的贷款为例，月供1556.61元，第一个月偿还利息1175元，本金381.61元，利息几乎是本金的3倍。10年零3个月后，两者占比才反转，月供中利息776.80元，本金779.80，相差仅3元。也就是说，如果是等额本息还款，前5年尤其是前3年，几乎都是在还利息，如果贷款时间没超过5年，提前还贷非常不划算。