信托公司挑选房地产项目门槛提高

　　“我们银行至少有两个月没有代销过房地产信托产品，近期销售的主要是阳光私募类的信托产品。”杭州某国有商业银行的理财师告诉记者，尽管房地产行业的融资需求依然旺盛，房地产信托发行却已经出现减缓迹象。

　　在近期房地产行业调控政策持续收紧的背景下，信托公司在挑选房地产项目合作伙伴时也变得更加小心谨慎。

　　房地产信托发行出现减速

　　近日有市场传言，四大国有商业银行相继叫停了房地产信托代销业务，房地产信托收紧的风声再次响起。杭州一家国有商业银行的理财师告诉记者，该行近期确实要求进一步整顿信托产品的销售流程，支行一级不允许私自洽谈信托产品的合作业务。尽管没有明确叫停房地产信托项目，不过该行近两个月都未有房地产信托类产品发售。

　　今年以来，房地产信托一直受到监管部门的关注。5月底，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行“窗口指导”；6月底，银监会要求信托公司“今后凡涉及房地产的相关业务都逐笔报批”。

　　来自用益信托工作室和中国银监会相关统计报告显示，7月以来，房地产信托新设规模虽然继续领先其他信托产品，但募资比重已持续回落到信托总额的四成以下；房地产信托的发行主体发生了大规模移位。

　　据了解，今年上半年，信托资金投向房地产集合信托的资金达到1191亿元，占整个集合信托成立资金比例的43.7%，平均预期年收益率可达9.72%。但这一状况在下半年伊始就发生了改变，据用益信托工作室统计，7月以来新成立房地产信托资金占集合信托成立资金的比重一直在40%以下；其平均预期年收益率虽仍居榜首，但与收益率第二名的差距正在缩小，几大房地产信托产品的收益率也出现了较多折让的情况。

　　业内人士透露，信托公司从自身风险控制的角度出发，也在逐步减少房地产信托的发行量，提高房地产信托的门槛。记者从杭州工商信托官方网站发现，该公司近一个多月来发行成立的信托产品，其主要投资方向已经开始有所变化，如能源领域、海洋经济的并购贷款、商业地产项目等等。

　　信托公司提高房产项目门槛

　　有研究报告指称，今年1—6月份，银行理财、股市、基金、信托等投资收益排名中，信托以9.46%的平均年化预期收益率领衔。从平均年化收益率看，资金需求旺盛的房地产业位列第一，其平均年化预期收益率为10.86%；其次是商品类信托，平均年化收益率为9.72%。

　　尽管下半年的发行可能会有所减速，但收益诱人的房地产信托依然是信托理财市场的重头戏。

　　在房地产调控持续收紧的背景下，房地产信托的风险也会逐步加大。一些信托公司为了防范风险，也开始提高房地产项目的门槛，挑选那些运作更为稳健的房地产公司。

　　记者了解到，继成功发行了飞鹰七号首轮项目旭辉青浦信托计划后，杭州工商信托又与另一家上海著名地产商，香港上市公司盛高置地，合作发行一款信托产品：常熟翡翠湾项目债权受让信托计划。该计划有1年期和2年期两种类别，起购金额为150万元，其预期年收益率按认购金额不同在9.7%到11.6%之间。

　　“具有明确战略的特色房地产开发商是信托公司的合作最佳选择。”杭州工商信托的相关人士告诉记者，在当前的政策调整之下，金融机构最担心的房地产开发商出现两种情况，一是销售不畅，资金回笼放缓；二是土地成本过高，未来回旋余地不大。而特色房产开发公司具有明确的战略，可以依靠其独特的竞争能力获得产品溢价。其产品开发的定位往往较为精准，客户需求稳定；而且其土地获取成本往往相对低廉，利润空间较大。如本次杭州工商信托合作的盛高置地，其一直坚持在城市大型高端物业领域耕耘，开发了多个长三角地标性项目，造就了其稳定的客户群和较高的土地综合开发能力，也造就了其在行业调控的背景下，资产状况以及物业销售依然稳健的能力。