房企融资频繁 外资借机渗入(2)

　　小规模降价促销暗潮涌动

　　房企以价促量的现象尚未大面积出现，房价总体保持稳定，但小规模的降价促销活动正暗潮涌动。

　　4月30日中海地产在深圳降价促销，随后在南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。5月底武汉万科旗下的万科红郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元”。

　　降价潮正面临临界点。刘渊表示，房企手中或许还握有可支撑半年的现金，但降价潮却未必要等到半年之后。在市场浓厚的观望气氛中，率先降价能吸引买房者的光顾，也能借此筹措资金，趁土地价格处于低位囤积，为后期发展蓄势。

　　一份报告表示，在楼市持续低迷、融资环境恶化、企业资金状况不佳的形势下，如何将“储备”的土地、待售商品房等企业存货快速转化为销售收入已成为房地产开发企业发展的关键。建议开发商采取“销售为王”的市场策略取代“利益最大化”的市场策略，将资金回笼放在企业阶段性战略的首位，积极采取打折、促销等方式快速销售。

　　广发证券房地产行业分析师赵强预计，三季度房地产行业可能会有较大规模促销活动，降价幅度大约在10%。

　　外资趁机进入

　　中国楼市对外资的吸引力似乎并没有因为宏观调控收紧而减弱。商务部最新公布的数据显示，5月我国实际使用外资F D I金额为92 .25亿美元，同比增长13 .43%。其中1—5月，外商投资我国房地产市场金额达266亿元，同比增长57.3%。

　　自去年四季度以来，外商在中国楼市的投资额继续保持快速增长的势头。此前的1-3月、1-4月和1-5月，外商投资房地产金额分别为144亿元、222亿元和266亿元，同比增速分别为45.2%、62.3%和57.3%。

　　“虽然国际社会对中国楼市是否存在泡沫的争论一直在持续，但大部分人还是认为中国经济软着陆的可能性比较大，所以外资进入中国房地产市场的速度较去年有所加快。”第一太平戴维斯北京公司投资部董事纪刚在接受中国经济时报记者采访时表示，中国楼市无疑仍是对外资最有吸引力的市场之一。

　　尽管如此，外资在中国楼市中的投资比例却并不高。世邦魏理仕中国区首席运营官金勇告诉记者，一方面国内有换汇的限制，另一方面外资进入中国的手续非常繁杂，导致进入房地产市场的外资虽然有所增加，但和之前相比并没有明显差异。

　　“目前房地产企业在开发项目时所使用的资金，90%以上都是内资，虽然外资进入的总额较之前有所增加，但其占比并没有发生实质性的变化。”金勇说，做机会性投资的外资依然存在，但与之前相比已明显减少，大多数外资进入中国房地产市场更多是长期战略上的考虑。

　　外资对中国楼市来说并不是新鲜词。2002到2003年间，外资就以基金的形式出现在中国楼市，在2006年前多投资一线城市的商业地产项目，以购买整栋商业物业为主。

　　他告诉记者，作为外资进入中国的主要方式之一外资基金，对回报率的要求较高，年回报率在25%—30%之间，远高于银行信贷和信托，因此一直不是国内房地产商融资的主要渠道。但是，随着银行信贷的进一步收紧，特别是在融资成本相对外资基金更低的信托受到限制后，外资基金更愿意进入获利更多的房地产开发领域，而不再局限于整栋商业地产项目的买卖。

　　国内一位不愿意透露姓名的房地产开发商私下透露，经过几轮调控后，房地产企业的融资成本已远比表面看起来高，甚至高于外资金融机构的融资成本，这才导致一些房地产企业不得不选择外资。

　　纪刚认为，外资进入房地产开发领域的时间窗口已经打开。

　　易城中国对国内83家重点房企的大额融资记录的统计结果显示，与2010年相比，2011年一季度各大房企融资渠道中，境外资金超过银行融资，成为开发商第一大资金来源，占比达到39%，远高于2010年。