房地产信托饕餮盛宴 暗藏三重风险

　　房地产调控的种种措施间接地成就了房地产信托的一场饕餮盛宴。然而，需要警惕的是，风险也随着水涨船高。除了房企、信托公司面临直接的风险，房地产调控政策亦可能面临受冲击、被绑架的风险。

　　此轮房地产调控开启之后，房地产企业从证券市场获取融资的道路受阻，房地产信托开始受追捧。随着限购、提高贷款首付比例等措施的执行，商品房销售速度明显放缓，房地产企业资金回笼的通道也不再畅通无阻。而银行信贷的紧缩，使得房企不得不另辟蹊径，房地产信托因此迎来饕餮盛宴。

　　用益信托工作室统计显示，今年前5个月，投向房地产的信托产品规模总计1168.17亿元，占全部新增规模的45.12%。其中5月集合信托市场成立的房地产信托规模达256.46亿元，再次刷新4月创下的248亿元的历史高位，也突破了去年单月最高226.54亿元的纪录。

　　公开数据显示，今年以来，不仅融创集团、世贸股份、泛海建设、万通地产、万达集团、绿城集团等大型房地产开发商公开发行信托计划，中小开发商对房地产信托产品也钟爱有加。另有数据显示，投向商品房开发的房地产信托规模仍占总规模近84%；其次是商业地产占9%左右；保障房项目产品规模仅占5%左右。

　　可以看出，为获得流动性，各类型房企都难以掩饰对信托产品的依恋。同时，房地产企业对资金的渴求不仅推高了信托发行量，也推升了信托收益率。据统计，2011年1至4月房地产信托的平均年收益率高达9.6，较之去年明显上升。有信托业人士测算，当前的房地产信托收益率一般在8%—10%左右，算上渠道的费用，开发商的信托融资成本大约在12%—18%之间。

　　因此，高昂的融资成本与销售回笼资金的不畅必然昭示着风险。

　　其一，目前开发商的信托融资利率大多数已经超过15%，但由于开发商目前资金紧张，加上其他的融资渠道收紧，很有可能出现与信托约定的回购期内偿还或置换信托贷款的资金无法及时到位的情况。

　　其二，房地产企业为流动性付出了较高的代价，这成为其不愿降价销售楼盘的重要理由。然而，成交量萎缩与高房价的博弈在时间上不断书写风险，为信托资金到期能否归还画上大大的问号。

　　其三，为房地产调控政策增添可能的风险。地方土地收入缩水的现实，再加上房企成本加大、房价无法松动的预期，或将使调控的落实和目标的实现面临打折的尴尬。

　　值得注意的是，在各种压力之下，部分地方政府已然在某些细节方面松开调控之手。36个城市的限购挤出了部分房地产市场投机资金，同时也使得这些城市商品房成交量同比大幅下滑。但是，高成本的楼面价与流动性使得商品住宅价格长时间“坚挺”。而在开发商打折促销之前，地方政府先松动了“限购”，比如海口松绑了旅游地产，武汉则放开了高端人才购房。