500亿险资援手京土地储备融资

　　传言许久的“蓝德计划”终于有了实质性进展，如果一切顺利，500亿元险资即将驰援北京的土地储备融资。昨日，记者从相关渠道了解到，目前“蓝德计划”已经处于落实阶段，太保等险企悉数入围，整体融资规模并非此前市场传言的700亿-800亿元，而是500亿元左右，主要用于北京市土地一级开发。

　　在今年北京市“两会”期间，市金融局就组织险资投资北京基础设施建设的研讨开展“蓝德计划”，保监会和国寿、人保、平安、太平洋、华泰、泰康、太平7家保险资产管理公司与北京市相关部门就险资投资的技术要求、项目情况等进行了研究。

　　“现在已经有完成备案手续的资金了，剩下的还在进一步谈，目前的关键就是收益率。”知情人士透露，目前包括太保在内的部分企业已经完成备案，当前阻碍在保险公司和土地储备中心之间的主要是收益率，其中保险公司理想收益率大约在5%-6%之间，而土地储备中心给出的收益率远远低于这个数字。“5%-6%之间本来就与近六年国内险资年均投资收益率相当，对于希望追求更高收益的险资吸引力显然不大。”

　　事实上记者了解到，由于“蓝德计划”募集的资金主要用于土地一级开发，并不涉及二级市场，即只参与储备不延伸至开发阶段，而北京市目前土地一级开发的平均利润率仅为8%甚至更低。这还不考虑通胀、原材料上涨、工期延迟等因素。如果实际算下来，一级开发的利润率没有办法支持5%-6%的收益率。

　　“更重要的是，融资是以储备的土地进行抵押，还款是依靠土地出让金，如果未来楼市调控走到一定程度，开发商拿地热情锐减，土地出让金回笼过慢，未来还款可能会遇到风险。”据一位保险公司操作人员介绍，根据当时设想方案，希望以北京市的土地储备为抵押，保险资产管理公司通过发行债权投资计划，将保险资金输送给北京市土地整理储备中心，其资金主要用于土地一级开发；还款主要依靠土地出让金；然而由于北京市千亿土地储备计划已经实施三年，此前相关银行贷款不乏进入还款阶段，而从年初至今的土地出让来看，北京的情况并不理想，未来这可能会是除收益率外影响险资进入的另一屏障。

　　但保险专家指出，由于目前险企有大量资金寻找投资出口，如果试点成功后，一方面有利于解决土地储备的资金缺口，另一方面也将缓解目前超万亿险资的投资压力。市场猜测，此次多家险企联手进军保障房，很可能是希望增强话语权，能够获得更多投资商业地产的机会。