“第八届（2017年度）深圳地产资信10强”颁奖典礼直播(11)

人民币的护城河和防火墙加宽加厚

    外汇政策一方面是控制货币流出，出最主要的措施就是对企业跨境并购进行管理。企业跨境并购，本来应该是稳定的资产，但我国企业用到了极致了，甚至把它做成了跨境转型。2014年以前，我们跨境资本的投资是上亿美元的顺差，2016年直接变成了逆差。本来在短期资本流出和外汇储备国家安全的之间有一个防火墙，但由于由顺差变成了逆差，防火墙变薄了。去年短期资本的流出，变成了392%，相当于4倍的规模。去年外汇储备比2015年多减了31%，直接影响到了国家金融安全。这是为什么去年年底对跨境并购出手的主要原因。

    我们跨境的投资由上年的逆差重新变成了顺差。今等于这个防火墙又变厚了。通过加强对跨境直接投资的管理，有效的化解了短期资本冲击的问题。当然也是有代价的，很多企业正常的对外投资受到很大的影响。但是从宏观来讲，采取的是有针对性的监管，效果是立竿见影的。

    市场的机构调查显示，过去的十多年中资企业在外境的并购，60%的交易没有被买家获得溢价，最惨是做一单错一单，2000年的时候，能源并购中84%的交易造成了投资者损失10%。80、90年代，日本当时也是在美国买了很多的地标性建筑，但当时的没有和国内的制造业升级结合起来，都是搞金融投资的，金融投资又比不过美国人，买的不如卖的精，最后就亏在美国了。我国也要充分吸取这方面的经验和教训。

    最近一段时间，境外持有的境内的人民币股票债券资产都创了历史的新高，而国内到外面去借外债也创了历史新高。这在一定程度上对于对冲资本流出又发挥了积极的作用。

房地产一个重要特点是不可外流

    房价的上涨并不是中国的主要现象，很多国家都在经历高增长，这是一个规律。我记得有一个人民银行的前同事，在世界银行工作，他的美国同事告诉他，你到北京、上海一线城市去买房，肯定涨，你赶上了伟大的时代，你赶上了中国经济的腾飞，像发达国家那样，他经济增长放缓了，房子想涨也涨不上去了。从2012年到2017年房价涨得快的是印度，因为印度这几年是新兴市场新的崛起，这几年印度的经济比中国增长还快，印度的房价涨得很快。柬埔寨金边的房价也涨得很快，就是这样一个大的环境。所以，我们对于房地产的讨论，大家要有大局意识，但是我们不要站在道德的制高点上一味的去指责它。

    我认为，后工业化、城镇化对房价形成了一个支持，房地产的调控政策，特别是强调“房子是用来住的不是用来炒的”，这些调控政策对房价的上涨形成了抑制。

    房地产有一个很重要的特点是不可外流，很多人讲中国的房价贵，到国外去配置资产，人民币要贬值，但是实际上中国的房价主要是在一线城市比较贵，三四线城市房价比较低。中国人会到三四线去买房吗？不会去，尽管是几千元钱一平米。一线城市的房子十几万元一平米，但是在这里买得起房的，就觉得可以赚得到这么多钱，因为一线城市有很多的机会，赚的钱可以支付这个房价。你到欧美，大洋洲去买房，中国人买那个房价会涨，但如果中国人不买，那个房价也不会涨，因为它是不可外流的。

    房地产是不可贸易品，房市与汇市基本上没有什么因果关系。但是，两种价格都有资产价格属性，具有顺周期性，有时候可能会表现为同涨同跌。前期资本外流压力较大时，房价上涨成为对冲汇率贬值风险的手段。同时，可以预见，金融稳是货币稳的前提，如果房市出现震荡，短期内也会对汇市造成压力。

人民币不出现单边市场就会企稳

    人民币汇率未来会怎么样？当前人民币汇率只是恢复双向波动。

    不管是升值还是贬值的过程中，市场没有出现一致性的预期，没有出现单边的市场，市场能够基本上自我出新，这就是为什么央行基本上去除了外部市场的常态化调控。

    但对房企来说没有利好。因为监管部门仍然密切关注着在房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域出现的一些非理性对外投资，以及大额非主业投资、有限合伙企业对外投资、“母小子大”、“快设快出”等类型对外投资中存在的风险隐患，建议有关企业审慎决策。

    GDP是7%的增长还是5%的增长对于投资者来讲是没有意义的，任何一个增长数据的情况下，有好的行业，也有差的行业，有好项目，也有差项目，关键是能不能把握住结构性的机构，我认同这个观点。

    十九大将汇率改革提到了非常重要的位置。在全国金融工作会议上，汇改机制改革作为扩大对外开放的主要力量。有真正的市场才有真正的市场范围汇率。现在我们外汇市场上参与者太少，交易陷阱过多，产品比较缺乏，这不利于汇率市场化。改革就意味着改变，改变就是不确定性，不确定性就是风险。

资本外流并不一定意味人民币的贬值

    随着经济企稳，金融风险的释放，跨境资本正在逐步回归经济的基本面，我们看到的调节跨境基本不但要靠行政手段，更重要的是靠价值手段。过去20多年改革的一个宝贵的经验，就是要打破单边预期，让它波动起来。

    资本流出并不等于人民币贬值。我们一定不会简单到用资本流入解释人民币的升值，资本外流将是我们的新常态。确实现在不少中国人富裕起来了，有很多资产要配置到海外资产上，这是大的需求，但是，也有很多的海外机构拿了大把的钱准备配置到人民币市场上。目前，无论是债券市场还是股票市场，外资的占比程度只有几个点，2%左右，它也有很大的空间。我们只是要防止单边的，像前期市场的恐慌，外面的钱不敢进来，里面的钱要出去，那就会形成很大的负担。如果是双向的，资本外流并不一定意味着人民币的贬值。

    人民币的波动性在主要货币中仍然是最低的，没有看到真正的市场化的情况下，企业一定要培养能力，树立意识，去管理好货币的风险。

    市场要抓住目前这个时机，培养和提高双向的能力，树立正确的金融风险意识。帮助企业做好自己的主业，尤其是房企，到外部去借钱，但对于这种货币的错配要采取一些措施。，把多少敞口给管理起来，取决于对大势的判断，这个判断可能是企业自己做出的，也可以是中介机构给出的建议。绝对不可以把敞口留在那靠赌，赌自己的判断是对的。高盛大不了就是把它的策略师给撤了，但如果相信高盛的预测亏了钱，高盛不可能赔给你。

    主持人：人民币升值不是主要影响出口竞争力而是财务冲击。感谢管涛博士的精彩主讲。

    "深圳地产资信10强"是全国银企合作的典范，也是全国房地产金融资信领先的标杆。"深圳地产资信10强" 和"广东地产资信20强"，由四大行定性，并非仅是简单的拼销售规模，而是企业整体财务状况、运营成本效率和综合发展效能、产品创新能力等得出的资信评价。

    深圳地产资信10强和广东地产资信20强，是广东和深圳房地产金融界领先全国的一面旗帜。广东商品房销售额目前占全国的14%左右，"资信30强"中，去年10家上市房企合计销售金额1.42万亿元，同比增长47.13%，占全国总销售金额的12.03%。"资信30强"是全国房地产业的领先者，不仅仅单一销售规模上，而是包括金融实力等全方位的领先，得到了全国各地金融机构和各地政府部门的普遍认可。即使部分销售规模看似不大的入选"资信30强"的广东房企，其发展前景、盈利能力和多元化实力，也得到了四大行以及各界的信赖和肯定。下面到了最为激动人心的时刻。请地产资信评审会秘书长、中地会执行副理事长、秘书长徐静女士宣布获得"第八届（2017年度）深圳地产资信10强" 称号企业名单。