易宪容：小产权房需在阳光下运行

      近日，北京市国土资源局公布了第二批获准的小产权房名单，虽然数量较去年有所下降，但是小产权房建设的热情不减，除北京外，其他城市的小产权房也在悄然滋生。

      小产权房是指由乡镇政府颁发产权证的房产，在集体土地上建设的商品房，区别于城市中由国家颁布产权证而可以登记交易的房产。从交易合法性的角度而言，小产权房没有法律保障其产权。小产权房的优势在于价格，因为小产权房的成本中没有高额的购地成本、各种交易费用以及其他成本，所以价格是同地段同档次商品房的一半或者三分之一。2007年房价飙升以来，国家虽三番五次查处小产权房，但是其建设却难以禁绝。堵不如疏，面对小产权房如此旺盛的生命力，一些地方小范围发放通行证，是明智之举。

     当下中国土地分为国有和集体所有两种，归根结底还是土地国有，而住房商品化意味着房产私有，所谓的大产权房就是房子主人可以拥有70年内的土地使用权。从理论上讲，土地所有权并没有交易的可能性，交易的只是土地的使用方式，农业用地变成建设用地必须经过国家的征用，在此过程中给农户以补偿，但是补偿的标准是按照农业收入来计算，土地用途转换而产生的地租收益为地方政府、开发商拿走。而小产权房则是农户或者集体土地所有者试图分享这一收益的努力，这也是小产权房“野火烧不尽”的根源所在。

     秘鲁经济学家索托曾提出,发展中国家贫困的根源在于穷人拥有大量的僵死资本而不能进行交易，窒息了经济活力。小产权房是盘活“僵死”资本的一种途径，政府需要给予疏导，而不是简单的禁止或拆除。拆除或者禁止交易对当事者有一定的惩戒效果，但是治标不治本，因为小产权房巨大的利润空间和成本优势，势必让建造者和购买者都会趋之若鹜，使得小产权房交易成为房地产市场中的“黑市”。若要从根本上消除“黑市”，使之在阳光下健康运行，需要市场秩序的建立与完善，在此过程中政府与市场的边界需不断调整。

     小产权房既是对现行房地产政策的“挑战”，也是对高房价的“修正”，其生命力提醒着相关制度与规定，需要做及时的修正和调整，而北京则做了很好的尝试和实践。小产权房的未来之路在于进入公开透明的交易过程之中，国家既可以获得税收，又减少了管制的成本。小产权房的产生与土地交易市场相关，若能建立全国性的开放的土地交易市场，尤其是建筑用地的交易体系，便可有效减少甚至消除大小产权之间的差别。

     产权是让交易过程阳光化，也是市场自发秩序演进的动力，小产权阳光化也许是中国城市化自发秩序形成的一条可行之路。