易宪容：楼市调控由供需转向预期管理

      春节过后，传得沸沸扬扬的房地产宏观调控新政策在2月20日的国务院常务会议上见真章。现象表明，当前中国住房市场仍然是以投资投机为主导，只有从预期管理上入手，才能把握当前房地产宏观调控的核心。

     春节过后，传得沸沸扬扬的房地产宏观调控新政策在2月20日的国务院常务会议上见真章。当天的国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。这就是市场所称的新“国五条”。

　　新“国五条”出台的第一要务就是稳定及转变当前的市场预期

　　尽管不少市场分析人士认为，新“国五条”基本上是早几年提出的老调，政策上并没有多少新内容，是最为温柔的政策，对高房价没有杀伤力。不过，我们应该看到新“国五条”出台之后第二天，就把中国股市杀得落花流水，股市大跌。实际上，不管新“国五条”有没有新内容，但它向国内房地产市场发出了一个十分明确的信号，就是房地产宏观调控方式将发生重大的变化，由以往对房地产市场的供求关系管理转向预期管理，新一任政府希望通过管理预期、稳定预期来改变当前房地产市场现状。

　　我们应该看到，国务院在“两会”召开前部署房地产宏观调控新政策出台，不仅在于当前房地产市场形势十分严峻（国内住房市场开始出现全面上涨），如果政府仍然不表态，国内房地产市场将面临巨大的危险。因为，当前住房市场中一些人或地方政府正在利用政府换届的交接期，极力通过各种方式左右市场预期，希望以此把国内住房市场价格继续推高，把中国房地产带向一个难以收拾的深渊。试想，已经吹了十年的房地产泡沫，已经上涨了十倍的房价还在继续上涨，这个巨大的泡沫岂能不破灭？而房地产泡沫破灭一定会把中国经济推向危险边缘。因此，最近全国不少城市住房市场价格又开始快速上涨，政府是难以坐视的。新“国五条”出台第一要务就是稳定及转变当前市场预期。

　　只有从预期管理入手，才能把握当前房地产宏观调控的核心

　　就当前国内住房市场的性质来看，尽管经历了两年多的宏观调控，但市场性质即以投资投机为主导的市场根本没有改变。比如，从2010年到2012年4月间国内住房市场的调整，尽管效果不是太显著，但市场有所反应，不少住房市场“量降价滞”持续了近两年，而随着2012年上半年稳增长政策出台，房地产市场的预期突然逆转。现象表明，当前中国住房市场仍然是以投资投机为主导，只有从预期管理上入手，才能把握当前房地产宏观调控的核心。

　　当前住房市场出现“量增价涨”局面，很大程度上就是被不同的房价上涨舆论与预期所左右。在这种局势下，如果房地产市场宏观调控的方式不改变，还是只强调供求关系管理，那么一些城市的房地产市场价格还会快速上涨直至泡沫最后破灭。因此，这次国务院常务会议关于房地产宏观调控最为重要的就是把房地产宏观调控思路由供求关系管理转向预期管理上来。通过管理房地产市场预期，让最近不少城市房价上涨态势得以稳定及扭转。也就是说，新“国五条”向市场发出一个十分强烈的信号，即新一届政府上任不仅不会允许当前不少城市的房价快速上涨，也能够出台相应的政策让房地产市场发生根本性转变。

　　新“国五条”的核心就是严格遏制住房投机投资鼓励住房消费

　　新“国五条”反映的对房地产宏观调控的预期管理还表现在其政策的实质与核心上。新“国五条”的核心与实质并不是房地产税试点扩大（这是目前国内各大媒体所强调的一个看点），也不是所谓的限购政策继续执行等，而是强调“支持自主需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，强调的是未来住房市场性质的改变。如果要让未来住房市场性质发生根本转变，不仅要严格限制与打击房地产投机投资，也要采取政策让房地产赚钱功能逐渐退出市场。新“国五条”的核心就是严格遏制住房投机投资，鼓励住房消费。在市场看来，这是老调重弹，但如果一些人仍然梦想如前十年那样通过疯狂炒房赚钱，那么新“国五条”明确地告诉市场，这个时代可能会结束。

　　既然住房市场将要转化为以消费为主导的市场，住房市场的性质要全面改变，那么政府就会围绕着这个基本原则再出台相关的具体政策，比如说信贷政策差异化更为具体、房地产的各个环节征收不同的税收等。因此，市场根本就不能用老皇历来看新“国五条”。

　　总之，新“国五条”向国内住房市场发出了一个强烈信息，即“两会”后政府对房地产宏观调控不会放松，而是政策目标更为明确，宏观调控的方式从需求管理转向预期管理。新“国五条”的核心是对房地产市场投资投机坚决遏制与打击，让房地产赚钱功能逐渐退出。新“国五条”为此预留了巨大的政策空间。因此，新“国五条”对市场的影响将是巨大的，住房市场不要低估了新政策的威力与作用。