董藩：当前房地产限购限贷政策将长期化

　　“限购限贷政策很难取消，一旦取消，房地产积压在经过一年左右消化后，房价将会严重反弹。”北师大房地产研究中心主任董藩在接受记者采访时称，从当前房地产市场现实情况看，调控将长期化。

　　董藩认为，接下来的房地产市场调控将整体处于时紧时松的状态，但限购限贷大趋势短期内难以改变。这主要是因为，政府最高决策层一定会把保稳定放在首位。“鉴于此，‘十八大’以后，现有的房地产调控制度政策也不会完全改变，只可能做一些微小的调整。”

　　经济下行 房地产业间接受益

　　央行7月5日宣布，自2012年7月6日起实行不对称降息。这是央行继6月8日起降息0.25个百分点后做出的第二次降息决定。

　　董藩认为，这说明经济衰退趋势明显，2季度还不是底部。“这主要是楼市的限购限贷政策惹的祸。但认识到这一点不容易，校正更需时间，我们必须承受这种政策体制带来的代价。”董藩称，近期持续的信贷政策的放松，并非如某些机构或学者所说的与房地产业无关，其实与房地产关联很大。尽管不是直接针对房地产业的，但房地产可以间接受益。

　　“比如，虽然没有直接放开开发商的开发贷款，但开发商的合作方如施工企业，却能以建筑企业身份申请流动资金贷款贷到款，从而有能力为开发商垫资垫付工程款；又比如，很多开发商隶属的集团都涉及多个方面业务，其他产业的融资环境宽松，也可以输送到房地产行业使开发业务受益。”

　　另外，董藩认为，此轮间接救市也与地方财政收入下滑有关系。“经过两年的限购限贷之后，地方政府已经承受不住了，不可能不自救。地方财政收入的一半来源于土地出让金，再加上房地产开发和交易中的税费，可能就能达到70%左右。一旦房地产业务停滞，地方财政必然受到严重的创伤，甚至连发工资都很艰难。”

　　限购限贷很难取消

　　7月10日下午，北京海淀万柳地区一宗住宅用地正式挂牌出让，经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及326轮配建回购房面积竞争，中赫置地最终以26.3亿元上限的价格获取该地块。如果扣除16400万平方米的保障房面积，该地折合楼面价达4.02万元/平方米，最终溢价率达40.9%。

　　对此，董藩称，“新地王的出现却真实印证了北京房地产的需求是十分旺盛的，北京土地供应是严重短缺的。认识不到这种现实以及背后里的原因，简单地限购限贷，能解决问题么？”

　　但正因供应短缺，董藩认为，限购限贷很可能长期化，不会取消。“开发商都是聪明人，他们之所以如此激烈竞争就是因为他们能测算到明年的需求。在供应没有大幅增加，但需求不减的情况下，限购限贷政策无法取消。”

　　董藩认为，限购就好比“请神”。正所谓，请神容易送神难，限购政策一头扎进了“死胡同”，想调都调不了，想取消更难。在他看来，限购限贷“违法”，也违反了经济规律，要找到“合法”、不违反经济规律的替代政策才能取消，但现在就是找不到。

　　“限购尽管违反了宪法的精神，违反了民法通则的基本原则，但一旦推出就很难取消。限购取消要有四个原则条件：首先是，在库存经过一年多消化的背景下，取消限购会不会引发房价大幅反弹？现在看来，若取消一年后可能大幅反弹。第二，我们有没有找到不违法、不违反经济规律的替代限购的方案？但现在暂时没找到。目前来看，开征房产税这条路走不通。第三，经济如果受到严重冲击，限购就会取消。目前虽然GDP和地方财政收入在下滑，但还未到无法承受地步。在政府财政收入和地方经济受到严重冲击的时候，中央可能会采取适度放松限购限贷政策，并采取其他的对冲措施，但还不会取消。第四，‘退房潮’大量出现，搅乱了经济和法制的秩序，甚至出现严重的流血事件，才能取消。但还未严重到那个地步，要等到出事的这一天，才会取消。”

　　所以，董藩推测，调控将长期化。他认为，新一届中央政府也不会轻易改变限购限贷政策，最多做一些微小的调整。“政府还会把稳定放在首位。评估各方风险，房价反弹和拆迁等对稳定构成的风险影响最大，轻易不会改变限购限贷政策，只会稍作调整、放松，发现市场要出现火爆迹象，随时再紧一紧。”