易宪容：地方政府软性对抗中央楼市调控的根源(2)

      未用税收政策打击投机

      其次，地方政府以软性的方式来对抗房地产宏观调控还在于中央政府房地产政策执行上的暧昧性、在于房地产业的工具性无法放弃。我们可以看到，2010年以来，无论是中央政府关于房地产宏观调控的文件，还是中央领导人的讲话，中央政府对房地产市场居住功能的界定、对遏制住房投机炒作等方面的态度都是十分坚决的，而且这些核心内容基本上写进这几年中央政府关于房地产宏观调控各项政策中。但是，中央政府对房地产投机炒作打击政策落实则往往不到位。

      比如，当前国内房地产市场宏观调控的问题或实质，就是严厉打击住房投机炒作，就是去除当前国内住房市场的购买住房的赚钱功能。如果中央政府对打击住房市场的投机炒作不仅态度坚决，而且把这种决心真正落实在政策上，国内房地产市场只要向消费为主导的市场回归，那么房地产市场出现根本性的调整就较容易了。不过，中央政府明白了这个道理，但调控政策的落实与执行却有心无力。比如，限制投机炒作的经济工具有住房信贷政策与税收政策，如果通过这些政策可能对住房的投机炒作进行事前、事中、事后的限制，那么住房投机炒作者自然会退出住房市场。但是，就目前的情况来看，中央政府仅是在住房信贷政策落实得还好，而在对打击住房投机炒作的税收政策上则显得乏力。到目前为止，中央政府就是不在住房税收政策上做文章，把住房投机炒作者清除出市场。如果说，中央政府只是口头上说要坚决打击住房的投机炒作，而不在住房税收政策上做文章（比如出台严厉的住房交易税、住房交易所得税及房地产财产税等），早已经进入房市的投机炒作者、房地产开发商及地方政府，一定会以为中央政府打击投机炒作是玩假的，一定会以为当前的住房政策都是临时性的，只要这个宏观调控的风头一过，住房市场的投机炒作又会死灰复燃，房价快速飙升就会重来。在这种情况下，住房市场的投机炒作者及房地产市场开发岂能愿意轻易地退出市场？地方政府岂能不千方百计出台政策来救这个市场？可以说，只要中国住房市场赚钱功能不去除，只要住房市场投机炒作仍然盛行，那么住房市场的预期就不容易改变，住房市场要得以调整就不容易。

      无法放弃宏观调控工具性

      中央政府为何不愿采取国际上通行的税收杠杆来严厉打击住房投机炒作？最根本的原因就在于中央政府迟迟无法放弃房地产宏观调控的工具性。即严厉打击住房投机炒作是有共识，但是中央总是在担心，如果让投机炒作者退出市场，会不会造成中国房地产市场“硬着陆”？这种“硬着陆”对经济增长是不是会造成巨大的影响？当中央政府在严厉地打击住房投机炒作及保持经济增长之间寻找平衡时，对打击投机炒作的政策出手自然会走一步看一步了。不过，正如我多次说过的那样，对于当前国内房地产市场严重的投机炒作，中央政府打击越是果断，房地产市场调整得越快，就越是容易走出困境。否则，越是优柔寡断，未来中国经济增长所面临的风险则越大，所付出的代价就越高。而各地方政府敢于以不同的软性政策来对抗中央政府的宏观调控，就是掐住了中央政府这优柔寡断的软肋。

      总之，中央政府对当前房地产市场形势及政策，不仅要态度坚决，坚决打击住房投机炒作，而且要通过有效的住房税收政策去除住房地产市场的赚钱功能，让中国房地产市场真正出现根本性转变。这不仅能够让市场价格理性回归及持续稳定发展，也能够去除各地方政府认为宏观调控政策可能出现逆转的幻想。这样，地方政府自然就不会不断地出台软性政策来救市了。