易宪容：地方政府软性对抗中央楼市调控的根源

      随着全国住房销售全面下降，随着这种住房销售下降所引发的住房库存的全面上升及地方政府土地财政所面对的困境，地方政府以软性政策对抗中央房地产宏观调控政策的动作越来越多，所发生的相关事件越来越频繁。

      地方官员热衷土地交易

      面对地方政府软性对抗中央房地产宏观调控的事件越来越频繁，有人认为这是因为地方政府土地财政的吃紧，从而使得地方政府重要的收入来源突然中断；也有人认为这是因为住房销售下降将影响到当地的国内生产总值（GDP）增长、影响到地方政府官员的业绩；更有人认为住房销售下降可能引发相关产业出现增长之困难而引发中国经济“硬着陆”或经济危机，从而必须恢复房地产市场正常的销售增长等。不过，这些只是整个发生事件的表象，地方政府以软性方式来对抗中央房地产宏观调控政策，最为重要的根源应该从以下几个方面来理解。

      首先，在中国，任何一个级别的大小地方政府，为何有如此强烈的激励来推动住房市场发展？为何有如此强烈的激励希望当地的住房价格推得越高越好？即使是中央政府要对房地产宏观调控，地方政府为何仍然有强烈的激励让炒得过高的房价不下降？其原因并非只在于增加地方的土地财政、增加当地的GDP或政府业绩，更为重要的是，住房的价格推得越高，不仅能够把土地的价格卖得更高，而且可以使地方政府所掌握的土地交易标的变得更大，或钱权交易的标的变得更大。由于地方政府官员任期的短期化，如何让这越来越大的交易标的在短期内最大化地交易，则成了地方政府推高当地房价最为强烈的行为激励。我们应该看到，最近查出一系列的贪污腐败的大案要案，哪一个不是与这种土地的钱权交易有关？

      地方政府官员热衷于土地交易，不仅在于在这种土地交易过程存在严重的贪污腐败漏洞，而且在于在土地出让金的使用过程中存在着巨大的寻租与设租的空间。我们可以发现，各级政府不仅特别喜欢“经营城市”，更特别喜欢城市的基础设施建设。比如各地宽广的街道与马路、巨大又华丽的城市活动中心或街心公园、河边或湖边延绵数公里巨大的绿地工程等，各个城市许多基础设施无不是当地最巨大的工程。当然，这些对城市发展与繁荣，对民众享用都是有利的。但是，我们是否注意到了近十年地方政府获得土地出让金13万亿元，对于如此庞大的资金是如何安排的，到目前为止没有看到哪个地方政府有一本透明的账。据最近的报道，北京市的一个镇长就是在这种城市基础设施建设的过程中贪污金额达2亿元。足见，在土地出让金使用过程中，地方政府有多大漏洞，政府官员的寻租空间有多大。