易宪容：十八大后的房地产政策方向和走势

中国社科院金融研究所研究员、中地会专家易宪容

      十八大刚成功举行，民生问题成十八大报告主要议题，而住房问题则是民生问题中最令人关注的方面。那么，十八大后，中国房地产市场将如何发展、房地产政策将出现哪些变化、这些变化将导致什么事情发生，大家都已进行了多方面的思考和猜测。

      民生化将成未来经济政策的出发点

     十八大后，限购等行政意味浓厚的政策会适时退出，房地产调控政策将会出现调整，但幅度不大。对政策的考量，有三大特征必须关注：

     1、新的领导班子执行力都比较强，新选举出的中共中央政治局常委将对中国经济政策的制定产生直接影响。据了解，七大常委中有四位是知青，他们上山下乡的经历使得他们更能体会普通老百姓的需求。据此，民生化将成未来经济政策的出发点。

     2、新一届领导班子大部分文科出身，更关注人性基本需求。同时，新一届领导人开放度更高，更能汲取世界各国发展经验，能洋为中用，制定更贴切民心的政策。

     3、新一届中央领导班子大多数从基层做起，积累了丰富的实战经验。新一届领导班子绝大部分都有基层工作经历，更了解基层的实际情况，这对于党中央制定正确、有效的经济政策起到了有利帮助。

     城镇化是未来经济工作的重点

     阅读十八大报告，我发现了四个亮点：1、让农村人口市民化。党的十八大报告提出，要继续坚持房地产调控，同时加大保障房建设力度。城镇化将成未来经济工作的重点，城镇化要进行结构转型，未来城镇化将不是简单的土地城镇化，将更注重质量，在农村人口进入城镇同时，真正市民化，这包括在物质和精神两个层面。

     2、城镇化依然是经济发展重要基点，它对经济所起的巨大推动作用在短期内将不会改变。首先，要顺利推动城镇化，先要进行土地制度改革，让农民有保障，那么他们才能放心进城发展。

    因此，改革中国住房市场土地制度，就必须让全国所有的土地权能合一，都可交易与转让。但对于国有土地，其出让金不能归地方政府所有，而是要建立起全国性土地基金，为全国人民所有。土地基金的收取与使用要通过全国人民代表大会的财政预期决算来进行。地方政府的财政支付则更多的通过征收物业税的方式来进行。

    3、中国户籍制度会进行调整，表面上看，中国城镇化已达51%，但实际上其中有16%的人员只是表面上城市化，实际仍为农民，他们在物质层面和心理层面仍处于农民阶段。要让农民真正市民化，必须提供他们一个合适的居住条件，让他们能真正享受政策所带来的实惠。

     因此，未来住宅市场仍有较大发展空间，中国房地产市场将继续呈强者愈强的态势，有资金、技术和创新能力的房企，将会提供性价比更高的产品，因此将获得更多消费者青睐。

     4、未来商业地产有巨大发展空间。随着城镇化推进，居民消费水平提高，商业地产将迎来重要机遇期。

    同时，紧随移动通信、电子商务、购物中心等新型消费模式的兴起，新的消费观念也应运而生，更科学、更量身定制将为商业地产提供巨大消费空间，未来商业地产将不是多和少的问题，而是为城镇化进程提供更合理的消费空间、产品和选择。

     房地产政策核心是让房地产市场回归居住性质

    目前，在中国房地产市场，整体发展仍然看好，但部分城市出现泡沫破裂，例如温州、鄂尔多斯等，房价出现暴跌，房地产市场萧条。这主要是前些年房地产市场过快发展所致，这种现象主要出现在二三线城市。但广州等一线城市，房地产市场表现仍稳中有升，市场泡沫较少，这主要是广州已经历了一个完整的房地产发展周期，房价基本能反映其真实价值。

    对于十八大后的房地产政策，我认为政府将会有所调整，但幅度不会很大。具体来讲，首先，土地政策将会做出调整，农民权益将会得到更好的保障；其次，信贷政策会进一步细化，抑制投机投资性需求，保证刚性需求将成信贷政策基点；再次，房地产税政策会进一步完善，物业税、财产税、交易税和遗产税等很可能会做出调整，因此也将对房企的利润产生影响，房企对房地产税的调整必须密切关注。

    总之，房地产政策将更民生化，解决普通老百姓住房需求是政策基点，房地产业未来十年还会处于黄金时期。 

    希望在座各大资信房企要抓住这个历史机遇，切实配合中央、地方政府的政策，保持可持续发展，成为越来越强大的企业。