2023年中国房地产业十大新风向

　　2023年，变革和挑战的一年。俄乌战争持续，全球化遭遇逆流，在种种危机挑战之下，共建“一带一路”倡议提出10周年，促进总体低迷的世界经济重塑。“百模大战”全球关注，人工智能、大数据等新技术将为各行业带来深刻变革。中国载人航天成果丰硕……中地会梳理2023年房地产业十大新风向。

 

　　风向一：促进房地产市场平稳健康发展成为指导2024年房地产工作的总基调。中央经济工作会议提出，稳中求进、以进促稳、先立后破。多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础。房地产发展新模式形成过程中，当务之急是促进市场平稳健康发展，有效防范化解房地产风险蔓延，疏通“金融与房地产的良性循环”，以实现“先立后破”。

 

　　风向二：房地产市场供求关系发生重大变化。2023年7月24日召开的中央政治局会议首次予以明确，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。提出盘活改造各类闲置房产。2023年全国商品房销售额11万亿元左右，在2022年基础上持续下降约5%，创近7年新低，回归到2016年水平，与2021年高峰期18万亿元左右的销售额相差6万多亿元。与此同时，多地房价下降趋势明显。2023年11月份70城新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别增加至59个和69个。

 

　　风向三：一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。2023年7月19日，《中共中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》（“民营经济31条”）发布，强调“坚持对各类所有制企业一视同仁、平等对待”。2023年11月27日，央行、金监总局、证监会等8部门发布《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》（“金融支持民营经济25条”），全面落实“31条”,坚持“两个毫不动摇”，引导金融机构树立“一视同仁”理念，持续加强民营企业金融服务。年底中央经济工作会议进一步明确，“一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”。房地产发展新阶段，国民企待遇不同的问题突出，让部分民营企业雪上加霜。从2023年来看，2022年底数万亿的战略授信多沦为象征，“第二支箭”支持企业的覆盖面和债券发行总额有限。

 

　　风向四：一线楼市优化松绑楼市政策，多个城市全面取消限购。近年一线楼市松绑政策并不多见，2023年格局打破。2023年8月25日，浙江嘉兴率先宣布全面取消限购限售政策。随后，东莞、佛山、沈阳、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州、合肥、无锡、武汉等城市全面取消限购政策。8月30日到9月1日，北上广深4个一线城市皆实施“认房不认贷”政策。“十一”前夕，广州率先出手优化政策，局部松绑限购，随后11月、12月，深圳、北京、上海出台多项楼市政策，涉及降低二套房首付比例、调整豪宅标准、上调公积金贷款比例、土拍限价放松、调整房贷利率下限等。至此，一线城市均已调整优化楼市调控政策。

 

　　风向五：构建房地产发展新模式越来越明确。住建部部长在访谈中阐述房地产发展新模式，就是要坚持“房住不炒”这一重要定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。一要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地，以房定钱，形成着眼于中长期动态供求平衡的内在机制。二要建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括优化开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。三要在抓落实上，要施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。构建房地产发展新模式，对应解决的是依然矛盾突出的供给结构矛盾。新一轮保障性住房规划建设，新老划断，密闭管理，对改善民生意义重大。

 

　　风向六：房企健康数智化预警备受关注，2023中国房地产企业健康评价报告会在京举行。2023年12月10日，“2023中国房地产企业健康评价报告会”和“2023中国房地产健康发展论坛暨资信强企交流年会”在北京中国科技会堂成功举行。国家发改委国际合作中心与中思拓研究院共同完成课题研究报告。出席会议的有：中国人民人行、国家数据局相关负责人，国家发改委国际合作中心负责人，我国权威专家，课题组专家代表，主流金融机构和“资信强企”领导，中思拓研究院负责人等。会上，“第二十二广东地产资信20强”和“第十三届深圳地产资信10强”名单发布。新一届资信强企同时被课题组测评授予“2023中国房地产健康房企”称号。

 

　　风向七：土地出让金再次出现负增长，减少到高峰期的一半。2023年1-11月累计，国有土地使用权出让收入42031亿元，同比下降17.9%，在2022年降速超20%的基础上继续大幅下滑，只有高峰期的一半。即使全年宅地土拍成交唯一超2000亿元的上海，2023年的土地成交额降幅也高达28%。意想不到的是，在上海、杭州等城市带动下，部分重点城市尽管土地成交规模缩减，但地价继续保持上涨。22个实行集中供地的城市中，已有18个城市取消限价、恢复“价高者得”，其中包括广州。取消土地最高限价后，11月初，合肥、成都、福州、东莞等城市的土拍相继出现楼面价新高。

 

　　风向八：上市房企“批量”退市，房企销售、融资压力增大。截至2023年12月中旬，沪深港股房企中共有11家上市房企退市。其中，A股房企中ST阳光城、ST泰禾、*ST嘉凯、*ST宋都、ST粤泰、ST美置、*ST中天和*ST蓝光8家因为“连续二十个交易日收盘价均低于1元”触及股票终止情形退市。港股方面，根据联交所规定，若上市公司持续停牌18个月便有权将股份除牌，新力控股、南海控股和嘉年华国际3家房企因此退市。从侧面反映了融资和销售等问题，带给房企空前压力。

 

　　风向九：降低存量房贷利率，购房按揭利率降至新低，银行房地产贷款比重降至新低。

　　9月25日起，商业银行开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率，目前已基本完成。银行房地产贷款比重前所未有降低至21%左右，但依然超1/5，房地产贷款对商业银行仍具有重大意义。但与高峰期占比甚至超50%相比，明显减少。2023年末，全国主要城市房贷利率均值为3.86%，二套房主流银行房贷利率均值为4.41%，较2022年下降23BP和50BP，房贷利率进一步降低。多地公积金贷款额度提升，提取政策更优化。

 

　　风向十：房地产市场出清有序推进，恒大董事会主席终因涉嫌违法犯罪被依法采取强制措施。2023年9月28日，恒大公告称，公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。自2021年12月3日，恒大宣布违约并收到要求履行担保义务的通知，历时600多天。据恒大公告，恒大地产集团涉及未能清偿的到期债务累计约3013.63亿元，发行人逾期商票累计约2059.33亿元。

　　此外，“保交楼”成为2023年全国楼市的关键词、部分房企的重点任务。住建部消息，“保交楼”专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。

　　2023年，全国房屋竣工面积增长约18%，预示着部分在建项目加快推进。全国商品房待售面积约6.5亿平米，重回2015年水平，继续不断增大将触及“去库存”警戒线。长期看是房地产市场进入增量存量并重发展阶段的必然趋势，部分对新房的需求转向二手房，二手房对新房形成一定的供应替代。住建部数据显示，2023年1-11月，全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%，二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高约10个百分点，部分主要城市二手房成交量占比甚至超过50%。