深圳城市更新10年在探索中前行 推动立法成破解当前难题的关键

　　城市更新，是深圳破解空间瓶颈的一把“钥匙”，也是老城区蝶变重生的必由之路。

　　2020年是深圳经济特区建立40周年，作为改革开放的试验田、排头兵和先行者，深圳取得的成绩令世界瞩目。深圳在不到2000平方公里的土地上，创造了现代城市建设与发展的奇迹，但也更早遇到土地资源约束的问题。区域面貌亟须提升，人民生活品质亟待改善，成为深圳要面对的挑战之一。

　　2009年，深圳在全国率先提出城市更新概念。如今，第一批城市更新项目已历经超过10年，期间有的顺利推进，有的却停滞不前。城市更新最大的难题仍然是拆迁难，很多项目因极少数人的拒绝签约而搁浅。深圳不断通过调整政策规划、创新体制机制寻求破题之道。为此，深圳市城市更新协会联合深圳报业集团深圳晚报社举办2020深圳城市更新美好人居论坛，邀请业内专家、专业学者探讨破局之策，为深圳城市更新建言献策。

　　深圳城市更新演变历程

　　2009年12月1日，《深圳城市更新办法》正式发布，深圳城市更新由单纯的城中村、旧工业区改造进入全面升级阶段，深圳也由此成为全国第一个发布城市更新办法的城市。2010年，8个旧住宅小区被列入深圳城市更新第一批计划，深圳城市更新正式进入实操阶段。

　　其后数年，深圳城市更新规模增长迅速。2015年，深圳市政府发布《关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》。罗湖区城市更新各项事权全部下放，无法下放的建立绿色通道。随着审批层级和环节大大减少，城市更新工作再次提速。2016年10月，市政府印发《关于施行城市更新工作改革的决定》，在罗湖区城市更新改革试点基础上，将市级审批事权全部下放至各区。

　　2017年，深圳印发《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》，其中提到“零散旧住宅区权利主体的城市更新意愿应当达到100%”，“小地块城市更新单元拆除，权利主体的城市更新意愿应当达到100%”，简称“双百”规定。

　　该规定出台后引发广泛探讨，不少专家指出，100%的城市更新意愿势必会拖慢城市更新步伐，在复杂的利益纠葛之下，“拆不动、赔不起、玩不转”老三样将会持续上演，极少数人拒拆也会滥用其权力。

　　今年7月20日，《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》(以下简称《条例》)公开征求意见。该《条例》酝酿多年，旨在通过特区立法对制约城市更新的体制机制进行创新、变通，其中，建议当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。

　　城市更新项目中的多维探索

　　2010年4月19日，盐田区桥东老居住区被纳入城市更新首批计划。该老居住区占地4.6万平方米，小区楼龄超过30年，在城市更新过程中，桥东项目面临着利益主体多元复杂的问题。卓越集团深圳市大鹏盐田区域规划报建总经理张珊表示，由于产权极为分散且存在诸多历史遗留问题，权利归一异常艰难。“这种谈判不同于城中村、厂房，需要面对的是更为差异化与多样化的个体。”张珊表示，“我们需要倾听、了解并努力满足业主的诉求，但又不能违背市场规律。”

　　2016年，卓越城市更新集团开始介入桥东老居住区改造项目，2018年8月完成项目一期100%签约，同年11月完成建筑物拆除、实施主体确认等20多项审批手续，并于2018年底签订土地出让合同。

　　除桥东项目外，罗湖区木头龙城市更新项目也属于首批城市更新计划。该小区始建于上世纪80年代，共有1340户住户。截至2019年，由于4户业主拒绝签约，10年间木头龙项目一直拖而未决，千余名业主深受影响，49位老人在等待中离世。

　　该城市更新项目曾一度引发社会关注，2019年10月15日，罗湖区发布了《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》，将木头龙片区零星房屋征收确定为当年度罗湖区零星急需项目，10年拉锯战终于迎来破局曙光。

　　2020年3月4日，罗湖区2020年第一季度重大项目集中开工，其中就包括木头龙项目。木头龙项目的破局，为深圳城市更新开辟了个别征收模式的探索之路。

　　至今仍未破局的城市更新项目，还包括同时列入深圳市首批城市更新计划的海涛花园。海涛花园位于盐田区海山街道，建于上世纪80年代，大部分为多层商住楼，共有房屋58栋，分属1260户业主。按照规划，该项目将就地拆除重建，改造规模4.43万平方米，建面为26万平方米，计划总投资22亿元。

　　不同于木头龙的是，海涛花园在建造之初属于外销房，因此业主失联等现象严重，确权等问题难以解决。除此，签约率是如今海涛花园难以推进更新的最大阻力，据悉，目前仍有约60户业主失联或拒绝签约。

　　据相关负责人介绍，海涛花园部分建筑采用海砂材质建造，使用30多年后，房屋腐蚀严重，存在墙体开裂、外墙混凝土脱落等现象，存在极大安全隐患。目前大部分建筑已被鉴定为D级危楼，需及时清空并拆除。68岁的邹大爷2003年搬入海涛花园，2016年启动拆迁后就搬出，“一直没有一个安稳的家，一家人分散在外租房。”邹大爷期盼新房早日建好，让一家人团聚新家。

　　立法为更新破局提供坚实保障

　　“慢、难、贵”，业内人士接受采访时，用这三个字概括深圳城市更新历程存在的问题。“这是一个十分漫长的过程，不仅需要投入大量时间和资金，还要不断平衡各方利益。”“现行的‘双百’政策的绝对高要求，让很多项目因极少数人拒签无法推进，影响了绝大部分人的利益。”过去城市更新最大的困难是表决制度与赔偿制度不够完善。

　　接受采访的多位专家认为，《条例》将根据实际情况对多项规定进行调整，有望通过立法真正破局。深圳市政协委员蒋雷告诉记者，《条例》草案中提到，环境恶劣或者存在重大安全隐患的区域可以进行城市更新。他建议，对建筑材料不过关的老旧小区应当尽快拆除重建，从而消除安全隐患。