中国11年棚改4500万套 曾助力楼市去库存今年迎拐点

  更大的冲击来自于棚改货币化安置比例的下降。自2018年下半年开始，国务院和住建部多次表示，各地将因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。

  过去十一年间，中国完成了4500万套棚户区改造，助力民生改善和经济发展。

  国家统计局29日刊发《固定资产投资水平不断提升 对发展的关键性作用持续发挥》一文称，2008年，全国启动棚户区改造，截至2012年，完成各类棚户区改造1260万户。党的十八大以来，我国保障性住房建设驶入快车道，2014—2018年全国城镇棚户区住房改造共开工2912万套。

  如果计算上2013年的323万套，自2008年至今2018年的十一年间，全国棚改规模已经达到了4495万套。（目前关于2013年棚改各口径数据不统一，也有350万套的说法。）

  我国从2005年开始就开始在辽宁实施棚户区改造，基本上是实物安置，拆一套还一套模式，对政府来讲成本较高，所以并未全国大面积推广。

  自2015年开始，政府开始推动棚改货币化安置比例的提升。简单理解就是，政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而居民再到商品房市场上购置住房。

  虽然棚改货币化安置并不能直接增加房地产新开工和建设规模，但它有助于加快三四线城市房地产销售、降低房地产库存，进而提振市场情绪、支撑房价，最终支持整体房地产新开工和建设规模。

  一方面增加棚改开工量，一方面提高货币化安置比例，此举加大了中国经济的影响。

  住建部数据显示，2013年至2017年，全国棚改完成投资约6万亿元，拉动了建材、装修、家电等消费，促进了上下游相关产业发展，对稳增长发挥了积极作用。

  此外，住建部相关负责人表示，棚改促进了房地产市场平稳健康发展。房价上涨较快城市，通过新建棚改安置住房，增加了住房供应；房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。

  2014年全国棚改货币化安置比例为9%，2015年快速上升至29.9%，2016年这一比例更是上升到了48.5%。官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

  此后官方并未对外发布2017年和2018年两年间的棚改货币化安置比例，业界大多推测这一比例在50%—60%之间。

  棚改在历经十年的上升期后，今年开始迎来实质性拐点。

  住建部7月19日发布消息称，2019年全国棚改计划新开工289万套。今年1～6月，已开工约180万套，占年度目标任务的62%，完成投资5200多亿元。

  而2018年全国棚改实际开工626万套，总投资1.74万亿元。对比可以发现，今年棚改开工计划目标已经腰斩，投资量也可能同比下降50%。

  更大的冲击来自于棚改货币化安置比例的下降。自2018年下半年开始，国务院和住建部多次表示，各地将因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。

  招商银行首席经济学家丁安华7月11日撰文称，测算结果表明，棚改退潮将对商品房销售面积形成显著拖累。货币化安置比例为50%时，悲观、中性、乐观情形下，棚改货币化退潮对商品房销售面积的拖累分别为10、9.3、5.5个百分点；货币化安置比例为30%时，悲观、中性、乐观情形下对销售面积的拖累分别为13.3、12.9、10.7个百分点。

  “从棚改退潮的区域风险上看，部分地区的房地产销售和地方财政可能受到较大冲击，西部地区和东北地区的三四线房地产压力比较大，政策可能首先面临调整。”丁安华称。