商业地产：走进多元差异发展、精细化经营时代

      近年来，我国商业地产数量增长迅速，但经营模式趋同。由此引发的空置率过高、利润下降成为困扰商业地产发展的难题。业内专家认为，商业地产转型要提高消费质量，提升消费层次。在满足消费者购物需求的同时，进行多元化、差异化经营，才能真正赢得市场。

      在过去的一年多时间中，住宅消费需求，房地产开发投资增幅呈现下降趋势。那么商业地产的发展状况又如何？由中国商业地产联盟发起的中国商业地产行业发展论坛近日在上海举行，众多业内人士和专家学者围绕商业地产的转型发展进行深入探讨。

      记者了解到，近年来，不仅住宅的消费和投资出现变化，住宅以外的写字楼、园区地产、城市商业综合体等也出现了增速下滑。

      除了宏观经济形势的影响之外，互联网对实体商业的冲击可谓“当仁不让”。实体商业如果价格优势不明显，竞争力就会明显不足。“一些服装品牌，进入商场的倍利是20倍之高，打1折还有2倍。原因是一大部分是开发商涨租金，品牌商不得不拼命涨倍利。”中华全国商业信息中心主任王耀认为，实体商业的价格过高，导致中国消费外流和流向互联网。

      在降低成本上下功夫的同时，精细化经营也将是实体商业努力的方向。“要真正掌握消费者体验的需求，做足营销、服务、大数据管理以及商铺的组合，给消费者良好体验，让购物中心真正满足消费者的需求。”中粮集团副总裁、中粮置地董事长周政说。

      “从商业地产依赖土地增值到运营转变，企业要从做开发到运营转变，就不仅要深度参与项目的定位、规划、设计各个环节，提升整体的运营能力，并且要为入驻企业提供多方面服务。”绿地控股集团有限公司执行副总裁胡京说。

      近年来，各大城市的购物广场，城市商业综合体数量增长很快，但经营模式大同小异，就连进驻品牌选择都十分类似。而空置率过高、利润下降甚至出现负增长等困境也随之出现。很多人就此感到悲观，认为商业地产的未来前景黯淡。中国商业地产联盟秘书长王永平认为，在泡沫化、同质化、电商“边缘化”三化夹击之下，行业间竞争进入深水区，从开发竞争转向运营竞争、资本竞争。

      商业地产该如何转型？中国商业地产联盟理事长顾云昌说，除了单纯的购物消费，商业地产所承载的文化、娱乐、旅游的这些更加精神层面的消费会越来越多。当衣食住行基本解决以后，最大的两个亮点一个是提高消费的质量；第二个是消费的升级，从物质消费到精神消费。

      对此，胡京也有自己的看法。他认为，商业地产应该增加体验式业态，突出文化、旅游、健康等主题。同时，新型社区商业也有很大成长空间，结合周边社区客户的特点，打造社区电影院，家庭活动中心，社区医疗等将成为商业地产转型的重要方向。

      记者在采访中发现，许多城市的商业地产已经告别了“一哄而上”的跑马圈地时代，差异化经营、本土化经营、多元化经营已经成为了商业地产转型的重要途径。因此很多业内人士依然看好商业地产的前景。

      东方园林产业集团总裁张诚认为，商业地产领域正在走向多元化，新的模式，新的经营内容还有待被挖掘，商业地产仍然有十分广阔的前景。

      万科集团前副总裁毛大庆认为，房地产行业转型之后，迎来新的“春天”，而“春天”的到来应该以资本市场更加国际化、更加活跃为前提。他强调，房地产泛指不动产，是指房子这一类商品，迎来新的“春天”不代表房价上涨，而是在资本更加国际化、更加活跃的前提下房地产行业会有新的更健康的发展。