粤去年地价4377元/㎡涨44.6% 商品房销售额8461亿

  “2014年，广东房企到位资金同比虽增近一成，但增幅却为2003年以来的次低水平。”据近日省房协市场研究部等联合发布的《2014年广东房地产市场分析报告》显示，这也是除2008年以外，唯一仅实现个位数增长的年份。

  利用外资63.65亿元大增75.4%

  报告显示，从去年到位资金来源看，房企国内贷款2432.61亿元，同比增长13.5%；利用外资63 .65亿元，同比增长75 .4%；自筹资金3705.57亿元，同比增长32.4%；其他资金来源（销售回笼资金）5124.77亿元，同比下降6.7%.

  从资金结构看，国内贷款占到位资金比重21.5%，较去年同期提高1.0个百分点；利用外资占比0 .6%，同比下降0 .2个百分点；自筹资金占比32.7%，同比提高6.0个百分点；其他资金来源占比45.2%，同比下降7.2个百分点。

  对比2008-2014年的资金结构，2014年与2008年较为相似，自筹资金占比仅略低于2008年水平；作为最主要资金来源且不需支付利息的销售回笼资金，所占比重也最接近2008年，反映出2014年广东房地产企业的资金成本处于相对较高水平。

  商品销售资金占到位资金的74.7%

  从商品房销售额占到位资金的比重情况看，数据显示，2014年全省商品房销售额8461.84亿元，占本年到位资金的74.7%，该比重为2006年以来的最低水平。省房协分析人员认为，这反映出当年房地产企业运作中资金缺口相对较大。

  同时，与当年完成投资额相比，2014年商品房销售额与完成投资额的比值为110.8%，比上年大幅回落26.3个百分点，为2006年以来的次低水平，反映出当年房地产企业的资金流较为紧张，需要拓展资金来源渠道。

  从企业来自金融机构的资金情况看，2014年各季度来自银行、非银行金融机构的企业贷款和个人住房按揭贷款的总额基本在1000亿元左右。其中，第四季度个人住房按揭贷款较前三个季度明显提高，说明企业销售资金回笼加速，资金压力得到缓解，9·30信贷新政效应初步显现。但银行企业贷款并未同步提高，显示银行机构对于房地产贷款的态度仍偏谨慎，房地产企业资金压力依然较大，加速去库存，改善资金结构仍是重要任务。

  土地成交均价大涨44 .6%

  开发建设方面，截至2014年末，全省商品房施工面积5.40亿平方米，同比增长16.1%，增速比年初回落6.4个百分点。

  其中，2014年新开工面积1.34亿平方米，同比下降6.2%，降幅比年初缩小20.3个百分点；竣工面积7327.99万平方米，同比增长16.8%，比年初提高34.1个百分点。虽然当年竣工面积同比实现两位数增长，但从2004年以来的累计竣工率走势看（假定建设周期为3年，即第（n-2）年的新开工项目基本在第n年达到竣工），2014年的竣工率为72.7%，竣工率连续3年持续下行并创下最低水平，意味着企业对在建项目的资金投入负担持续加大，承受着较重的资金压力。而2014年多达1.34亿平方米的新开工面积，将逐步形成供应而进一步放大当前供大于求的局面。

  土地市场方面，全省土地购置面积1956.99万平方米，同比下降13.1%；土地成交价款856.58亿元，同比增长25.7%；土地成交均价4377元/平方米，同比大幅上涨44 .6%.从地价与房价水平的比较看，在同样不考虑容积率因素的情况下，2014年土地平均购置价格相当于商品房平均销售价格的48 .2%，大幅高于其他年份水平，地价的过快上涨推高了市场风险。

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  “投资增速对带动经济增长的质量明显下降”

  2014年，广东房地产完成投资额7638.45亿元，同比增长17.2%，增速同比下降4.6个百分点。从全年走势看，受制于企业资金压力，年底增速略有下探，但总体呈现平稳增长态势。

  按投资构成分，建安工程投资5427.18亿元，同比增长12 .5%，占总投资额的71.1%；设备工器具购置78.03亿元，同比增长19.1%；两者合计拉动房地产总体投资增长9.5个百分点。土地购置费1591.35亿元，占总投资额的20.8%，同比提高5.6个百分点；同比大幅增长60.6%，拉动房地产总体投资增长9.2个百分点。除土地购置费以外的其他费用541.90亿元，同比下降15.2%，拉低总体投资增速1.5个百分点。

  数据显示，2014年土地购置费的增长对房地产投资增速的拉动作用与建安工程相当，“既反映出企业的投资能力受到土地成本的挤压，也意味着房地产的投资增速对于带动经济增长的质量明显下降。”