周江：未来城市运营核心不再是土地

　　今日，住房和城乡建设部政策研究中心处长周江博士参加中国建设报社主办《中国房地产企业社会责任评价指标体系》课题成果发布会上表示，首先说两个关键词，一个叫城市设计，一个叫城市运营。我本人不是专门学这个规划的，我发表一点我的体会。我觉得不管设计也好、运营也好，主要就是它的参与方，各自在里面应该发挥什么样的作用，在这里主要有四个方面，第一政府，第二规划者，第三开发商，第四公众。

　　作为政府来说，我觉得现在大家越来越意识到目前这里存在一个空白，就是在咱们城市总体规划之间和城市控制性详细规划之间，是不是还缺了一个层次，现在很多专家也讨论，是不是我们增加一个城市设计的层面，让我们对整个城市的开发、建设、发展提出一个指导，这样避免千城一面雷同的情况。

　　第二是规划者，这个规划者对他们来说这是非常大的挑战，一方面大家提出来要继承历史，继承文脉，继承当地地方建筑的特色，另一方面可能要适应时代的需求、适应人的需求，开发出新的规划理念和产品，怎么在这里取得平衡，这是很大的挑战。既不能变成过去的所谓的搭建仿古建筑变成假古董，也不能一味的求　洋求外。

　　第三是公众，我们原来一直说这里要有公众的参与，但是到目前为止这里还是没有找到一个真正让公众参与的机制，如果公众不能参与，让城市里面的每一个活生生的个体脱离了这个城市的设计、运营，我觉得这种就不太有可能成功，所以怎么落实这个公众参与的机制，我觉得也是未来我们要面临的挑战。

　　最后是开发商，从开发商来说，我觉得在城市设计里有三个方面是不是能够更好的发挥作用，第一是怎么把城市的设计落实好，实际上再好的城市设计最终是要落实到产品上的，开发商通过产品的创新，把设计的产品结合起来，这是他们突破的点。第二我觉得在一部分地区，特别在中小城市，或者中西部地区还不太发达的城市，开发商在城市设计的问题上是不是可以提一个整体方案提供者的作用，可能当地的政府和规划者有些问题考虑不到，开发商可以主动的参与，提出一些解决方案。第三是大规模成片区域的开发，我觉得就不是开发项目的问题，可能是一个社区，甚至就是一个小城镇，那么在这里开发商既做的是一个项目，做的也是一个城市设计，这是从设计的方面来说。

　　从未来城市运营来说，我觉得最主要的问题是怎么摆脱过去城市运营老的模式，过去城市运营核心我们知道就是土地运营，随着土地政策的调整，过去开发的模式比如说一二级联动开发，比如土地出让金返还，比如土地增值收益，可能会受到越来越多政策的限制，未来怎么适应这种调整。是不是有以下这么几个方面可以参考：

　　第一是由过去以土地为核心的开发模式，最终回归到产品上，那么这个产品可能就是以细分市场的产品，也包括产业化绿色建筑的产品，怎么更好的适应人的需求。

　　第二就是持有经营，过去开发就是卖房子，那么自己持有经营，特别是对商业地产来说是不是未来更有发展的意义，特别是进入未来存量方式之后，这种持有经营可能会越来越重要。

　　第三个就是更新改造，过去我们开发商更多的把视野放到新城区的开发，那么老城区也需要改造，这是不是我们也能发挥作用的地方。

　　另外，我们过去做的是产品，未来在产品之外是不是还可以提供更多的服务，这个服务可能不只局限于我们所谓的传统的物业服务，可能还有配套服务，未来是不是还要依托房子的资产管理服务，这些方面我觉得我们开发商都能探索，在这些方面能够找到新模式，新的增长点。