加快发展住房租赁市场既具现实意义也是长久之计

　　１月１４日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（以下简称《意见》），提出建立住房租赁信息政府服务平台、积极培育经营住房租赁的机构等多种渠道发展租赁市场。业内人士指出，发展稳定的住房租赁市场是住房制度安排不可缺少的重要环节，《意见》不仅对于缓解局部区域住房市场供求矛盾、减轻保障房建设压力具有现实意义，也是形成“租售并举”，保障房与商品房协调发展的住房供应结构，完善需求导向型住房供应体系的长远之计。

　　政策引导　培育规模化住房租赁机构

　　一直以来，住房租赁市场都是房地产市场的短板。与住房销售市场相比，住房租赁市场发育滞后，管理也相对薄弱，制度漏洞和管理“真空”是导致租金随意上涨、租赁合同不稳定、各种纠纷乱象频发的主要原因之一。

　　《意见》提出，搭建住房租赁信息政府服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务，逐步实现在平台上对接。

　　中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮认为，政府服务平台将起到为租赁市场交易增信升级的作用。《意见》的发布透露出政府的决心，未来政府在租赁市场的制度完善和规范管理上将更加有担当。　

　　同时，《意见》指出，积极培育经营住房租赁的机构，推进住房租赁规模化经营，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，从单一的开发销售向租售并举模式转变。并且要求加大政策扶持，对于机构、房地产开发企业，经营租赁住房需要办理规划变更、装修改造等相关手续的，积极给予支持。

　　康俊亮认为，由于“来钱更快”，以前开发商往往是盖了房子就卖，并不愿意持有房源用于出租。此次《意见》政策导向明确，未来将通过政策引导培育出一批规模化的住房租赁机构。

　　用市场租赁手段筹集公租房

　　２００８年以来，我国加大了保障房建设，保障房制度也在不断完善，改变了以往保障房类型品种、繁多的状况，确立了以公租房为主体，产权型和租赁型为主要类型的保障房体系。随着保障房建设数量的增加和规模扩大，不少专家也提出，在住房供应相对充足的地区，要逐步改变实物保障方式为租金补贴方式，“补砖头”与“补人头”相结合。

　　《意见》指出，支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供货币化租赁补贴。

　　中国房地产研究会名誉副会长胡志刚认为，支持从租赁市场筹集公租房，既有利于缓解当前的高库存压力，也有助于完善“租售并举”的住房供应结构。特别是当前部分地方保障房完成计划压力较大，又面临大量存货需要消化，打通两者之间的通道，能够防止大量新建保障房产生的泡沫，也能盘活存量。

　　康俊亮认为，建立货币化租赁补贴，让符合保障房条件的人群从市场上租赁房源解决居住问题，前提是市场上有足够的符合条件的租赁房源。《意见》基于租赁方式在解决居民住房问题的比重上升这一实际情况，更加注重需求侧的管理，使公租房和市场化租赁房源衔接，让市场化租赁房源参与到平衡租赁性保障房的供求作用中，能够实现货币化租赁补贴的真正落地和有效运转。

　　首提推行REITs促进租赁市场发展

　　《意见》提出积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点，通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开。

　　中国房地产估价师与经纪人学会赵庆祥认为，此次《意见》从促进租赁市场发展的角度提出推行REITs试点，也是一大亮点。

　　不过，他指出，无论采取哪种模式，REITs都是由专业机构进行资产运营，把房地产从不动产转变为可以流动的证券资产，必须有可以产生固定租金收益、盈利性较好的物业作为支撑。但是，目前住宅库存较大的三四线城市，住房租赁市场普遍还不发达，租金水平较低，如何建立可持续运作的商业盈利模式还有待进一步研究。　

　　此外，《意见》要求各省级住建主管部门要将本地区落实本指导意见的情况于２０１５年６月３０日前上报住建部。

　　业内人士指出，《意见》的具体的实施方案需要地方拿，地方后续如何执行是政策落地关键。“发文用心良苦，关键看执行。”　赵庆祥说。