2015年：系列利好楼市政策将延续

      2015年，在国家“稳增长”的框架下，楼市的作用毫无疑问。因此，“去行政”、“市场化”、“促消费”、“降成本”等一系列利好行业长期发展的政策将会延续，而且会在2015年对楼市产生明显的溢出效应。根据最新数据，2014年12月份，50个城市的房地产销售面积在相对10-11月的高位水平上，环比出现7%以上的扩张。由于环比扩张和基数回落，50个城市在2014年12月的销售面积同比增速已经加速至20%的水平，而具有领头羊地位的一线城市，楼市回升的趋势更为明显。

      从价格来看，无论是百城房价，还是70个大中城市房价，主要城市的房价水平依旧在回落。但是，2014年四季度以来，住房价格跌幅开始收窄，十大城市新房价格已经企稳，而二手住房价格连续3个月环比增长。按照销售滞后价格6个月左右的一般规律，主要城市楼市销售“暖冬”的趋势将会与2015年楼市“小阳春”无缝对接。而主要城市销售回暖，或将起到带头作用，促进其他城市销售企稳回升，并改善2014年处于冰冻状态（下跌在10%以上）的新开工和房企拿地，从而形成对“稳增长”的有力支撑。

      但是，目前楼市的回暖仅限于主要城市，特别是一线和二线重点城市。在2014年下半年以来，尽管限购退出、限贷松绑、公积金门槛空前降低，特别是11月底降息和12月份以来信贷投放增加，但全国楼市依旧疲软。

      从楼市最敏感的资金面看，从2014年9月底“二套房贷”政策松绑以来，楼市资金面开始好转，但由于货币政策“定向宽松”取代救助式“放水”，经济低迷局面下银行“惜贷”情绪浓重，居民大类资产配置结构出现证券化的迹象。2014年1-11月，全国开发企业到位资金接近零增长，骤降2.5个百分点，或将意味着开发企业转型、源头投资资金离场。因此，对楼市而言，无论直接供给还是溢出规模，资金量与前两轮楼市刺激（2008-2009年、2012年）不可同日而语。而且，个人住房贷款利率一直居高不下，利率优惠幅度不明显，难以激活以“刚需”为主的市场需求。

      更为重要的是，我国楼市运行的驱动力发生了改变。从长周期看，人口红利（特别是25-45岁适龄购房的人口红利）从2013年就开始见顶回落；城镇化从过去10多年年均1.4个百分点的快速增长，转换到以“常住非户籍人口本地化”为特征的匀速增长阶段，新增外来人口规模趋势性下降（未来在700万年左右），未来城镇化年均增速在0.7个百分点左右；城镇居民住房拥有已经达到1.1-1.2套户，楼市供求格局已经从过去的供不应求转换到整体平衡和局部过剩的“新常态”。

      笔者判断，当前楼市整体对于政策刺激的弹性在下降，楼市回暖也仅限于人口净流入和集聚能力较强的一线和二线重点城市，而全国疲软的局面难以改观，这种“大幅度分化、整体弱势”的局面至少要保持到2015年的上半年。在此背景下，2014年以来一系列促进楼市的政策措施也将会延续到2015年。另外，考虑到消费成本太高的现实，住房交易税率在2015年有望降低，特别是“不满5年的住房再交易时，将全额征收营业税”的政策可能将会调整到“不满2年”，这或将是2015年楼市最重磅的刺激政策。

      同时，由于2014年底降息的效应将在2015年开始显现，这将在一定程度上减轻房贷压力、刺激改善型住房购置需求。2014年底，央行松绑商业银行存贷比、增加合意贷款规模等政策的实施，意味着2015年货币政策的基调将转向为“工具创新+信贷投放”。因此，不仅2015年宏观资金面要好于2014年，对楼市的资金溢出效果要好于2014年。而且，房贷供给紧张、房贷利率优惠幅度有限的困境将会好转。

      因此，目前回暖趋势确定的一线和二线重点城市将会继续回暖，这也将有利于带动其他二三线城市，乃至全国楼市在2015年上半年跌幅持续收窄，下半年企稳局面形成。因此，全国楼市在2015年有望实现销售规模微幅正增长、房价同比止跌。总体而言，由于楼市投资需求退潮、库存高压、货币政策“不放水”、股市分流，即便政策利好不断、资金面好转，但就全国而言，房价上涨的压力并不大，楼市整体上将呈现“L”的走势（而非“V”型走势），分化的局面将会继续放大。

      值得注意的是，目前，由于一线和二线城市重点城市房价止跌反弹的态势已经形成，这些城市在2015年年中或将再次出现房价上涨的压力。特别是，从笔者调研来看，一线城市近期购房需求入市的步伐在加快，新增项目的去化率达到了70%左右。2014年12月，一线城市销售规模的环比增幅在11月高基数的基础上再次大涨14%，而开发商的销售策略也已经从2014年前三季度的“以价换量”转变为“适度提价”。从这个角度来看，近期媒体所言的“一线城市在2015年将退出限购”的判断可能将站不住脚。而且，从一线城市控制人口增长、控制城市建成区扩张、控制土地利用的角度看，从公共服务供给压力的角度看，退出住房限购的可能性也不大。