越秀地产卖项目套现7亿元 年内偿债压力陡增

    近日，越秀地产出售其位于广州的一个商业项目，套现7亿元。越秀地产在公告中解释，出售该商业项目只是处理集团的非核心项目资产。记者了解到，近年来，越秀地产已经陆续出售相关商业项目套现，给出的原因也都是集团在处置“非核心资产”。业内人士分析，采取这种整售商业物业的形式，能够让越秀地产在短期内获得流动资金，改善集团流动性紧张的状况。有观点称，越秀地产此举意在“断臂求生”。

    记者了解到，今年越秀地产的偿债压力陡然增加。其2013年度财报显示，集团将与年内到期的借贷款项超过80亿元，占到集团借贷总额的35%。而且，记者不完全统计，越秀地产在今年二季度已经密集进行多达20亿元的贷款融资。

卖项目套现7亿

    6月24日，越秀地产发布公告，越秀地产两家附属公司与方兴环球有限公司签订协议，对其出售部分物业、目标公司的已发行股本连同股东贷款，总代价为7.15亿元。

    双方达成的出售协议中，股东贷款的本金总额为3.1亿元，越秀地产售出的项目则是位于广州天河区的星汇云锦项目的商业裙楼部分，其中包括土地及其上所建楼宇建筑，总建筑面积近20000平方米，资料显示该项目为商业用途，2011年前后竣工。

    据悉，此次越秀地产的受让方方兴环球有限公司，其主要业务为投资控股和贸易。越秀地产在公告中称，项目出售后，预期将录得出售事项收益约4.3亿元人民币，所得款项净额则为7亿元人民币，未来所得款项将大部分用作本集团的一般运营资金。

    “由于出售事项乃有关本集团的非核心资产，故出售事项符合本集团出售其非核心资产并调整资产组合的战略。”越秀地产在公告中这样评价此次项目出售，“因此，董事会认为出售事项乃本集团出售其非核心业务及资产的良机。”

    事实上，从2011年开始，越秀地产就已经有陆续选择在年中出售商业项目，并且其对外给出的理由与近期项目出售的解释类似：出售非核心项目及资产。

    记者粗略梳理发现，刚好在一年前，越秀地产以8.3亿元的总代价出售其同样位于广州的锦汉大楼项目，公告称“录得的3000万元收益将用于一般企业用途及为若干债务再融资”。

    不过，虽然越秀地产一直解释称这些售出的商业项目均为“非核心资产”，但是近年来越秀地产在商业地产方面却在不断加码。

    在商业地产方面，越秀地产最引以为豪的开发运营模式，就是能够借力越秀地产旗下的房地产信托基金的资本运作，进行商业地产项目的开发和运营。比如在2012年前后，越秀地产将广州国际金融中心成功注入越秀房托基金，从而大幅缩短了该项目的资金回收周期。

    “越秀地产不做散卖商业的事。我们走的是‘开发+运营+金融’的路，越秀地产卖的是基金，不是商铺。”越秀地产商业地产事业部总经理梁济豪在去年底接受采访时声称，“这种模式使得广州国际金融中心本来需要15年的回收期，变成了3年多的回收期”。

    6个月后，越秀地产还是选择将广州的星汇云锦项目出售。“通常来说，房企、开发商整售项目，无论是住宅还是商业，主要目的都是为了提高流动性，短时间内获得资金。”亚豪机构市场总监郭毅分析，“因为即便是项目降价散售，或者向银行贷款，获得资金都会较长的周期，没办法改善它们短期内资金流动性紧张的状况，但是整售的话就会让它们在短期内获得比较多的现金”。

二季度融资20亿

    在越秀地产近年来陆续出售商业项目的举动，最容易让外界联想到的，就是其对业绩和资金的渴求度在增加。

    根据越秀地产最新披露的业绩显示，今年前5月，越秀地产累计实现合同销售金额近75亿元，同比微幅下降，不过前5月销售额仅达成越秀地产2014年定下的220亿元销售目标的34%，而今年3月份越秀地产董事长在2013年业绩会上表示“有信心能完成目标”。

    据公开资料显示，越秀地产今年全年计划推出10个项目左右，目前只有2个项目在售，约有7成的销售额来自广州项目，有专业机构发布报告预测越秀地产2014年全年的销售额将只有200亿元上下。

    而另一方面，越秀地产在今年也是频繁融资。据记者不完全统计，从今年3月底截至到6月中旬，越秀地产计划或已经完成的定期贷款和票据发行就多达7次，总金额超过20亿元人民币。另外，在今年6月初，越秀地产还安排了一笔20亿美元中期票据计划，将以仅售予专业投资者的债务证券的方式在6月4日后12个月内上市。

    “在同行的眼里，越秀地产的融资优势非常让人艳羡，它们有自己的房地产信托基金，这对拿地、开发都很有利。”同策咨询一位不愿具名的分析师告诉记者。

    正如上述分析师所言，越秀地产旗下拥有的越秀房地产信托基金，已然是上市平台，“地产开发+商业运营+资本运作”也已经写进越秀地产的发展战略，包括“在前端购地环节深化与投资基金的合作，在后端商业项目经营环节，深化与越秀房地产信托基金的互动”。

    仅在2013年，越秀地产在广州、杭州、佛山和武汉购入7宗地块，总金额约为200亿元，其中4块土地是与投资基金合作，越秀地产为此付出的土地款金额不到60亿元。就在今年4月份，越秀地产以43.5亿的总价拿下广州萝岗区云埔的“新地王”，不过，凭借与旗下投资基金的合作，最终越秀地产实际出资土地款的10%，不多于4.35亿元。

    不过，即便是有信托基金在拿地等环节的强力支撑，越秀地产在今年的偿债压力也颇为紧张。根据2013年越秀地产财报显示，截至2013年底越秀地产的净负债率为77.8%，借贷总额上升至238.65亿元，同比增长近2成。其中，将于一年内到期的借贷额度为83.3亿元，占借贷总额的比重为35%，越秀地产还在今年5月份将一笔3亿元的定期贷款到期日延长至2017年。

    “当下房企即将要出年中报，不排除部分房企出于保业绩的考虑，但短期内出售项目回笼的资金，对中期业绩很多的财务数据都不会有很大的影响，比如负债率、销售额，因为这些数据都是有着不一样的统计口径的。”郭毅向记者分析，“在业绩中影响最明显的，就是流动资金，手上持有的现金在短期内会有所上升。”