沪首套房贷利率悄然松动 专家称不代表调控放松

       新年伊始，上海就释放出一个房地产市场的积极信号：在执行差别化信贷政策方面，相关部门将落实居民首次购房的贷款利率和首付款比例。

       《第一财经日报》记者日前从多方了解到，沪上一些中资银行首套房贷利率已逐步回归“基准利率”；同时，部分外资银行甚至出现优惠利率折扣。

       上海市有关部门近日明确指出，今年重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策；其中，在执行差别化信贷政策方面，相关部门将落实居民首次购房的贷款利率和首付款比例。

       非只上海一家

       上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，这并不是上海一家所为，而是执行国家政策。去年底，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议上说，将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求。

       上海市住房保障和房屋管理局办公室相关人士告诉记者，由于该局并非信贷主管部门，因此无法提供更加详细的信息。

       媒体报道称，春节前，烟台市农行、中行、华夏银行等多家银行已经将首套房贷利率从基准上浮10%调整为上浮5%。重庆部分外资银行则松口称首套房贷最低可享受9折优惠，但中资银行仍按兵不动，利率未有松动。

       《广州日报》报道称，该报记者调查发现，尽管大部分国有银行的执行标准并没有改变，但此前执行上浮利率的部分银行将上浮幅度进一步调降。大部分银行已经执行基准利率，同时银行方面表示，对于新增的信贷个案审批流程将会加快。

       一家银行的客户经理向《广州日报》记者称：“随着准备金下调释放资金后，银行可用额度应该会越来越多，因此客户不必着急申请房贷。我们现在还在等总行的政策，说不定到今年3月以后首次置业者的房贷利率可能有优惠，买房的真的不用急。”在采访中，还有多家银行的客户经理表示，等到3月以后办理房贷申请会获得更大优惠。

       优惠幅度各各不同

       “目前没有关于房贷政策的新文件和新指示。”一家大型国有银行上海市分行个金部负责人昨天对本报记者说，“首套房贷执行首付三成和基准利率政策。”

       但该负责人同时坦言，去年下半年，由于信贷额度紧张，首套房贷利率一度上升到基准利率以上。“而目前年初信贷额度尚有，因此新增首套房贷利率均为基准利率。”他说，“但未来利率情况还不确定，要看资金流动性和信贷额度酌情考虑。”

       事实上，此前相继出台的房地产调控政策一直强化差别化住房信贷政策，明确规定“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”；首套房则遵循首付不低于三成，但对利率并未作出强制规定。

       而从去年下半年开始，持续的信贷额度和资金面紧张，使得不少银行开始执行首套房贷首付三成、利率上浮10%的政策，二套房贷则要求首付六成、利率上浮20%甚至更高。

       另一家国有大行上海市分行个金部负责人昨天也对本报记者证实：“去年底首套房贷利率上升到基准利率1至1.1倍之间，但今年以来还未有利率上浮情况。”

       一位业内知情人士则对本报记者透露，目前个别中资行针对不同房贷客户有不同政策。“比如是该行VIP客户，在该行至少持续3个月拥有50万元资产，即可以享受基准利率略微下调5%的 优惠 。”该人士说。

       但也有中资行房贷依旧偏紧。中行相关人士就表示：“目前首套房贷利率不降反升，去年底是基准利率的1.05倍，现在至少为基准利率的1.05至1.1倍。同时鉴于存款压力依旧不小，房贷额度也偏紧张。”

       此外，继去年底最高实行1.1倍基准利率的外资银行首套房贷，目前均回归基准利率；个别银行更是在操作中根据申请人实际情况进行综合评估，一些在该行有大额存款或购买大额理财产品的客户，最高可获得利率9折优惠。

       不等于调控放松

       中国指数研究院副院长陈晟对记者表示，整体房地产调控包括两方面：去投资化，以及鼓励刚需、改善性需求，因此去年一些银行提高首套房的首付比例和利率，是基于自身盈利能力的考虑，与政府调控方向并不一致。

       陈晟认为，银行的个人房贷方面的风险并不大。“贷款时资产已经打了七折，买房时首付支付了三成，等于又打了七折，所以只有房价下跌50%，银行才会有风险，所以我认为目前银行的资产风险还是小的。关键在于额度如何分配，银行是贷款给百姓购房，还是贷款给企业以获利更多，所以政府应该有要求。”

       但是，也有言论称此举可能会被市场看作是楼市调控的放松信号，再度刺激房地产市场反弹，进而影响调控效果。

       陈晟也强调，这并不代表调控放松，因为鼓励刚需和改善性需求本来就是调控的应有之义。杨红旭表示，此举肯定会刺激刚需，但程度要看优惠的程度。“市场回暖需要一个过程，今年不太可能显著回暖，所以暂且不必担心会影响调控效果。”